宏觀洞察/不利因素漸減退 亞太房讬穩健 \黃惠敏

　　盡管近年面臨宏觀經濟阻力，亞太房讬（不包括日本）的運營表現依然穩健。新加坡房讬板塊的淨物業收益按年增長，受益於低空置率及租金息差擴大。

　　然而，利息開支增長抵銷瞭物業收益的增長，導致利息開支占淨物業收益的比例增加超過10個百分點。隨著利率在2023年見頂，每單位派息增長跌至負值，利息開支上升顯著影響其表現。

　　降息影響明年顯現

　　在利率環境趨於溫和與再融資利率預計下降的背景下，租金收入增長預計將為股東分派提供所需資金流。歷史數據顯示，利率周期的變化往往推動新加坡房讬上升，當每單位派息增長改善時，這類資產的升勢將更為可持續。各主要市場的再融資利率已下調，從3年期掉期利率的下降顯示這一趨勢。由於每年交錯到期的債務比例為20%至30%，預計降息的影響將在2025年及2026年初顯現。

　　利率穩定後，兼併收購活動有望回升。在低利率環境中，資產資本化率擴張，市場要求更高的投資回報，導致資產收益率差距收窄。隨著資產貶值的情況結束，主要亞洲市場的交易活動將回升。投資者對資產價值的信心將隨著價格發現而增強。資產回收改善也將使房讬加強其投資組合，並使房地產基金管理公司擴大管理資產規模。

　　值得關註的是發展包括利率預期及方向。自2024年9月以來，美國聯儲局已降息1厘，並表示未來降息將取決於數據。美國總統大選的預期結果也影響瞭市場對2025年降息的預期，即是美聯儲政策不確定性將影響經濟數據和利率。

　　續租租金的調整速度值得關註。由於過去12至18個月到期的租約多在疫情低谷期間簽訂，因此續租租金升勢強勁。需密切關註未來12至24個月的續租租金調整，因為租金水平已大致恢復正常。

　　即使預期有所變化，仍專註於優質亞太房讬的財務狀況、現金流創造能力及合理估值。在過去兩年半中，亞太房讬面臨的多重阻力逐漸減退。盡管經濟前景可能仍不明朗，隨著全球宏觀環境的改變，投資者的預期也隨之改變。亞太房讬穩占優勢，能夠通過每單位派息增長及並購活動的改善，受益於這些變化。

　　（作者為宏利投資管理股票部投資組合經理）