主樓佈陣/港減息超預期 樓價本季料回升\佈少明

　　過去一周又出現影響環球市場的重大事件，其一是美聯儲議息結果，一如預期減息0.25厘。但令人驚喜的是，本港大型銀行意外地跟減0.25厘，減幅已連續兩次高出市場預期，兩個月間累計減息半厘，相信將加速樓價回穩，並刺激住宅物業的交投。

　　今次本港按息意外再減0.25厘，令業主供樓壓力有所紓緩。以樓按貸款500萬元為例，並以30年還款期計算，最新P按息率為3.625厘，每月供款約2.2803萬元，較9月18日未宣佈減息前的P按息率為4.125厘相比累減半厘，每月供款減少1429元，供樓負擔下降，令置業上車更為容易。

　　在之前美國加息周期內，香港先後五次加息，加幅為0.875厘。換句話說，今次連續兩次超預期的減息後，減幅已達加幅的一半以上，幅度絕對不低，相信可為樓市帶來積極正面影響。

　　香港減息後的按揭利率，較9月差估署A類私宅租金回報率3.7%更低。此外，租金節節上升。據美聯“租金走勢圖”，9月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.9元，連升七個月及創五年新高，令不少細單位物業出現“供平過租”，勢吸引用傢進一步“轉租為買”。

　　市場不明朗因素盡退

　　息口走勢以外，美國總統大選同樣是全球聚焦的重點，最終特朗普勝選，事隔四年後再次入主白宮。值得留意的是，無論是哪位當選總統都會持續“保護主義”政策，對中國商品增加關稅；同時，政局變化對投資市場的影響，往往相對短暫，所以大選結果對樓市的影響，早已被市場消化。

　　另一重點議題是全國人大常委會會議的刺激經濟措施，公佈規模約10萬億元化解地方政府債務，以助市場解燃眉之急，大致符合市場預期。

　　個人估計，市場不明朗因素盡退，在眾多利好樓市因素支持下，預計四季度樓價有望回升約3%，全年跌幅將收窄至5%內。至於交投方面，預期四季度成交量將超越原先預期，整體將“拾級而上”，估計一手成交量有望升至5500宗，按季急升逾1.3倍，並創自2019年二季度後的五年半新高；同期二手住宅成交量有望同步上升，挑戰1.15萬宗，按季升約三成，創出近七個季度新高。

（作者為美聯物業住宅部行政總裁）