樓語縱橫/租金回報吸引 樓價有望止跌\楊永健

　　過去一段時間，樓市出現瞭租金升、樓價跌的“怪現象”。在過去的高息環境下，樓市整體吹淡風，但疫情過後租賃市場持續暢旺，內地學生以至海外人才來港發展，使得樓價、租金出現背馳，這種現象一般不會長時期維持，因為買樓收租回報變得吸引，買傢會趁低吸納，樓市交投因而回升，樓價亦會跟隨止跌。

　　綜合來看，目前樓價、租金背馳的現象，或許會於短期出現改變。按差餉物業估價署全港私人住宅樓價及租金指數，原來整體私人住宅租金已經連續8個月錄得升幅，如果扣除今年1、2月期間，整體租金曾輕微回落兩個月，其間租金已幾乎連升兩年，累計升幅達13%，目前最新的租金已升至自2019年10月以來的近5年高位。

　　與此同時，私人住宅樓價指數卻已連續半年回落，加上如果扣除今年3、4月間，整體樓價因應樓市撤辣而短暫回升兩個月，實質上今年樓價跌浪已經持續一年半，其間整體樓價合計回調達23%，樓價跌幅遠高於其間租金的升幅，一升一跌令整體租金回報持續上升，最新樓價已跌至自2016年8月以來的8年低位。

　　用傢逐步轉租為買

　　但上述數據或出現逆轉，剛公佈的9月私人住宅樓價指數尚未反映9月底減息帶來的效應，10月份的私人住宅樓價指數料會出現輕微的回升。再者，租賃市場經過7、8月暑假內地生租樓熱潮，整體租賃成交回落。差餉物業估價署9月全港私人住宅租金指數為196點，較8月份的195.9點隻是輕微上升0.1點或0.05%，租金升幅顯著收窄，相信10月份租金隻會持平甚或輕微回落。

　　過去一、兩年間，物業租金接連回升，但樓價持續回落，確實會令人有點摸不著頭腦，但這種樓價租金背馳的現象，基本上隻會是短暫的現象。長遠來說，租金上升始終會帶動樓價止跌回升，特別是樓市已踏入減息年代，過去定存息率高於租金回報的歲月將不再出現，目前租金回報升至3.5至4厘之間，加之減息效應令供平過租情況重現，亦會吸引用傢轉租為買。買樓收租的投資者增加，租盤供應增加亦會令租金回落，供平過租亦會令轉租為買的用傢增加，相信樓市可望加快止跌。

　　（作者為世紀21 Q動力總經理）