樓市智庫/供樓平過租 刺激住宅交投\陳永傑

　　圖：上周本港銀行跟隨美國減息後，多達19個樓盤晉身“供平過租屋苑”，較去年同期增加近四倍。

　　住宅租金升不停，各區“供平過租”屋苑急湧現。上周本港銀行跟隨美國減息後，中原城市租金指數138個屋苑之中，多達19個樓盤晉身“供平過租屋苑”，較去年同期增加近四倍。隨著減息周期正式啟動，供平過租效應擴散，將會吸引更多租客轉租為買，成為樓市另一股推動力。

　　特區政府大力輸入各項人才，住宅租金升幅明顯跑贏樓價。差餉物業估價署數據顯示，本港私樓租金已連升6個月，累升逾7%，創近6年新高，較2019年歷史高位僅低1.3%。相反樓價連跌4個月，創近9年新低，自2021年9月高位計至今累跌近27%。樓價急插水、租金勁升，加上本港跟隨美國減息，新造按揭息率由4.125厘降至3.875厘，令“供平過租”時代重臨，促使“轉租為買”及投資者入市情況增加。

　　所謂“供平過租”是指，業主每月供樓比起租住同一單位的租金為低，或租金回報率高於按揭利率。

　　差餉物業估價署資料顯示，港島區一個面積431方呎私樓單位，過去3年平均售價下跌近250萬元或33%，8月低見512.8萬元，而上月租住同一個面積單位的租金卻要21021元，回報率高達4.7厘，若承造七成按揭，分30年還款，月供16880元，已供比租低4141元或兩成。中原城市租金回報率7月升至3.32%，創逾十一年半新高。

　　以目前P按息率3.875厘計，中原城市租金指數138個成份屋苑之中，7月有110個屋苑的回報率重上3厘水平，當中19個更達3.875厘以上，即高於現按揭利率水平，晉身“供平過租”屋苑。如果使用現時定息3.15厘產品，供平過租屋苑更增至96個，占整體近七成。翻查紀錄，去年同期僅4個屋苑“供平過租”，更有近八成、即109個屋苑的回報率不足3厘。

　　上月回報達4厘以上的屋苑，占15個，主要為樓價三、四百萬元細價樓。其中位於堅尼地城的嘉輝花園，過去一年租金升幅達20%，帶動租金回報升至4.96厘，成為全港租金回報最高屋苑。

　　另外，回報低至1厘的屋苑，亦由去年同期9個，減至5個，年底有望絕跡。現時回報率最低的成份屋苑為跑馬地禮頓山，7月回報率1.76厘，與去年同期相若。

　　（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）