樓市智庫/從租金回報看樓市走勢\中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁　陳永傑

　　美國大手減息0.5厘，再加上受惠於人才計劃及留學生來港，帶動租金回報率不斷攀升，尤其中小型住宅單位，租金回報升勢跑贏大市。筆者留意到，差餉物業估價署最新公佈數字顯示，實用面積約431方呎以下的私人住宅A類細單位回報率已連升三個月，7月沖上3.6厘，按年升逾兩成，兼創2012年7月後的12年新高。

　　每個物業的租金回報率均不同，視乎入市時間。過去幾年樓市經歷大幅調整後，樓價跌、租金升，現時買樓收租回報更高，比三年前低位回升近六成。

　　最簡單的計算回報率方法，就是將全年租金除以買入樓價，所得出的百分比就是租金回報率。而當租金回報率高於按揭利率，代表供樓已平過租樓，可視作買樓自用及投資的較佳時機，不少買傢會視之為入市信號之一，認為樓市跌浪已近尾聲，撈底機會到。

　　舉一個實例，一名投資者於今年3月，即政府全面撤辣後以304萬元購入九龍灣得寶花園一個面積265方呎單位收租，並於本月成功以1.23萬元租出，業主一年收租約14.8萬元，回報近4.9厘，屬理想水平。目前供樓利息4.125厘，意味此單位賬面已“供平過租”。當然，要留意管理費、差餉地租等隱藏成本。但以上述細單位為例，扣除以上所有開支後，回報率仍逾4厘，較現時一般銀行定存息率約3.5厘為高。

　　八十年代供樓最苦

　　回報率與樓價走勢息息相關，在2009年至2021年大牛市，樓價連升十三年，累升近2.8倍，同期細價樓收租回報率由4.2厘，跌至2.4厘；而2022年至今，樓價跌逾11%，回報率則由2.5厘升至3.4厘。由此可見，當樓價升，回報率普遍向下；反之，回報率升，樓價則相對抵買。翻查紀錄，以上世紀八十年代末至九十年代初買細價收租回報最可觀，當時回報率高逾8厘。但大傢不要忘記，八十年代供樓利息同樣是歷來最高，按揭息率為P+2至3厘，而當年的P是19厘，即實際按揭息率就高達21至22厘。可見當年市民供樓是非常辛苦，單是供樓已占去收入的一半，與今日的息口比較，可謂差天共地。