樓按明曦/買樓前多留神 避免購入釘契物業\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

　　任何類型的物業，包括住宅或工商鋪，若果違反契約條件，地政總署便可采取執行契約條款行動，一般會先向業主發出警告信，並要求業主於指定時限內糾正違契問題，如業主沒有於限期前作出糾正，地政總署便可把警告信在土地註冊處註冊，俗稱“釘契”。

　　物業被釘契原因很多，常見涉及僭建、業權糾紛、業主破產欠債、拖欠款項（管理費、差餉地租）、違反大廈公契等。

　　如早前因暴雨而被意外揭發違例僭建的多棟獨立屋，屋宇署已先後向涉事單位發出清拆令，並在地契釘契；亦曾經有舊樓經歷火災後，仍未按屋宇署指示進行改善工程而被釘契。物業如有僭建物，在查冊中通常會出現BUILDING AUTHORITY UNDER S.24(1) OF THE BUILDINGS ORDINANCE的字句，又或出現BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE等字眼。

　　銀行可能拒批按揭

　　釘契樓能否進行買賣，取決於釘契的原因及嚴重性。另外，釘契樓申請按揭亦較為困難，銀行會視乎情況並因應相關風險而決定是否批出按揭，若涉及嚴重問題，銀行有機會拒批按揭。若想避免購入釘契樓，建議買傢在選購物業前可向地產代理查詢，或透過代表律師查冊，查看物業有否涉及法律糾紛。

　　買傢購買釘契樓時必須要註意，若果物業尚未“解釘”，所有關於該物業的問題，例如僭建、業權糾紛等會轉嫁給新買傢，新買傢要有心理準備日後將要面對政府、財務機構或債權人纏繞。近日有報道指有買傢購買單位，簽下臨時買賣合約並繳付訂金後，等待收樓期間才發現賣傢因財困，資不抵債並將單位按上按，最終被告知該單位已被釘契，付出的首期或被因釘契而血本無歸。