樓按明曦/影響按揭批核的五點因素\經絡按揭轉介營運總監　張顥曦

　　早幾個月前，銀行在按揭審批上出現“塞車”情況，以致影響買傢上會進度，而現時多間大型及中小型銀行已作出兩周內完成按揭審批的承諾，以加快按揭審批流程。盡管如此，這並不表示銀行放寬按揭審批條件，除瞭銀行批核速度之外，買傢還會遇上以下五點因素，亦有機會減低按揭審批的成功率，最終影響上會結果。

　　（一）文件不齊全

　　申請按揭時提供的資料及文件不齊全，會使審核過程拖延或被拒絕。如申請人為一般受薪人士，需要提交的文件會較為簡單；如屬自雇人士或以公司名義買樓，所需要的證明文件則會較為繁復。

　　（二）估價不足

　　銀行估價與物業成交價有差距，或導致最終批出的按揭貸款額不足以應付成交金額，買傢須準備額外資金支付差額，此情況一般較易發生於樓市出現顯著下行的時候。此外，銀行對非優質物業的估價較為審慎，如物業質素參差或出現僭建或契約等問題，亦會較易出現估價不足的問題。

　　（三）還款能力喪失

　　借貸必須要供得起，但不時會有買傢遇上突發情況而未能通過銀行入息審查，例如突然失業或因經濟不穩而收入下跌。另外，買傢有其他私人貸款在身，銀行亦會降低其還款能力，如未能及時找到擔保人幫忙，最終或未能通過入息審查。

　　（四）信貸紀錄不佳

　　銀行審批按揭時會查核申請人的信貸評級，如發現申請人有不良信貸紀錄，例如拖欠還款、長期隻繳付最低還款額，或債務比率過高，銀行或會認為申請人有較高的借貸風險，不能負擔新的貸款，最終會影響其信貸評級及按揭批核結果。

　　（五）按保公司拒批

　　申請高成數按揭需要透過按揭保險公司的協助，不過按保公司的審批要求比銀行更為嚴謹，不少買傢以為首置人士一定能夠申請最高九成按揭，但事實上申請八成以上按揭必須為固定收入人士，而傭金收入一般不會計算其入息，以致頓時大失預算。