樓語縱橫/地產商去庫存 新盤轉售為租\世紀21．Q動力總經理 楊永健

　　樓市熱潮確實“來得快、去得仲快”，年初特區政府全面撤辣後，樓市熱潮即時展開，3月份的一手新盤銷售更達至4176宗，成為一手新例以來單月新盤銷售的新高紀錄。不過，熱潮過後，近月一、二手成交量全數拾級而下，交投逐步減少，樓價亦輾轉回落，整固壓力持續，個別的蝕讓幅度更高達三至四成。

　　當然，樓市並非全無利好因素，正如長和系主席李澤鉅所言，“我唔敢賭香港樓市會太差，過去歷史話我哋知邊個賭香港長期差都錯。”

　　市場並非全無利好因素，過去一段時間特區政府透過各項計劃吸納人才，來港專才有增無減，補充香港勞動力不足的同時，亦大大紓緩本地總人口的下跌幅度。加上出生率回升，最新本地總人口達753萬人，較去年底輕微回升。本地房屋需求持續增加下，近月整體租金升幅明顯加快，近期新造的租金普遍較一年前上升一至兩成。

　　縱有上述利好因素，買傢心態仍然觀望，主要是現階段息口仍然高企，部分定期存款息率仍維持4厘以上，相對之下現階段租金回報仍然未算吸引，買傢入市態度仍然較為審慎。而其中首要的問題，仍然是新盤存量一直維持高水平。無可否認，今年上半年新盤銷售顯著增加下，令整體貨尾存量一度回落，但隨著近月發展商加快推盤，而新盤銷售又持續回落，令貨尾的總存量再度回升，最新全港貨尾總存量仍約達2.3萬夥水平。

　　香港減息已見曙光

　　過去已多次強調，今明兩年是新盤落成的高峰期。按政府差餉物業估價署的估算，今年新盤落成量將增加至2.22萬夥，較去年的1.38萬夥大幅激增逾60%，來年即2025年的新盤落成量更會進一步增加至2.55萬夥，較今年的估算落成量再增加約15%。新盤落成量持續增加，而貨尾庫存亦持續處於高位，考慮到租金水平持續上升，近日已有發展商實行將新盤轉售為租。

　　整體而言，現時樓市的兩大主要利淡因素，其中高息環境肯定屬短期因素，因為隨著美國減息在即，稍後香港亦會跟隨減息，供平過租或會重現。至於貨尾存量持續處於偏高位的問題，短期內確實較難解決，但隨著發展商將未售新盤轉售為租或會令新盤銷售回升，預計新盤高存量的問題可望紓緩。