樓按明曦/二按貸款入息門檻高 申請創新低\經絡按揭轉介營運總監　張顥曦

　　想申請高成數按揭，除瞭可透過按揭保險計劃，亦可考慮申請二按貸款。所謂二按，即是買傢向銀行申請一按後，再向財務公司或發展商申請的貸款（二按提供者需先得到一按銀行同意），近年主要出現在發展商的付款計劃中，部分發展商指定的財務公司會推出二按計劃，為買傢提供另一種付款選擇。值得一提，如非發展商指定的財務機構需要遵守《放債人條例》，需要獲得放債人註冊辦事處發出的放債人牌照。

　　根據金管局住宅按揭資料顯示，2002年9月份，涉及二按貸款宗數曾高達2150宗，創有紀錄高位，並且占新批出按揭比例31.7%，同創有紀錄占比高位。不過，近年越來越少買傢選用二按計劃，自2021年12月已開始跌至每月不足100宗，今年3月份更跌至18宗，創近十三年的低位。

　　二按數字長期處於低水平，究其原因不外乎以下幾點。

　　首先，2019年之前，樓價1000萬元以上的物業的按揭成數最多隻有五成，其後特區政府逐步放寬按揭成數，現時不論現樓或樓花物業，均可透過一般銀行申請較高按揭成數，即樓價3000萬元或以下可借最高七成，透過按揭保險計劃更可承造更高按揭，因此申請二按貸款誘因大幅下降。

　　其次，有人或對發展商二按有誤解，以為財務機構不受金管局規管，很容易可通過入息審查。事實上，準買傢須先通過一按銀行的審批，方可向由發展商安排的指定金融機構申辦二按。一按銀行在計算入息時，會將一按貸款按息連同二按貸款利率中較高時段之按息一起計算。因此入息門檻大為提高。

　　低息蜜月期僅兩三年

　　現時市場上仍有部分買傢有二按需要。但要註意，發展商提供的二按貸款計劃一般設有為期約2年至3年的低息蜜月期，息口可低至1厘至3厘，蜜月期過後，利率往往會急升至P（Prime Rate，最優惠利率）或以上。此外，二按貸款按揭還款期最長一般為25年，較一按最長30年還款期短，意味每月供款相對亦會較高，供款壓力大增。

　　最後亦要註意，因買傢須先通過銀行審批一按，才可再向金融機構申請二按，建議要預留更多時間處理按揭事宜。