主樓佈陣/租金續升 增加買樓誘因\美聯物業住宅部行政總裁 佈少明

　　踏入7月份，新盤攻勢浪接浪，料為下半年新盤銷情開一個好勢頭。但鑒於一手貨尾量依然高企，截至6月底止仍超過2.19萬夥，故發展商面對出貨壓力，唯有以“求量價”推盤促銷。

　　根據美聯物業研究中心資料，截至今年第二季，新盤已連續八季出現“負溢價”，即新盤開價低於同區二手價，尤其上一季更出現12%的負溢價，創歷來季度最大紀錄。面對一手的低價，難免會對二手樓價帶來壓力。

　　“美聯樓價指數”最新報133.31點，按周跌約0.23%，連跌三個星期；本年迄今樓價跌幅擴大至近3.1%，再穿年內低位，並創逾七年半新低。

　　筆者對樓市前景樂觀，原因已在早前專欄詳談，在此不贅。但所謂“打鐵還需自身硬”，除瞭中央對本港經濟與樓市眾多政策層面的“扶持”，以及本港金融市場有望復蘇外，其實當下本港樓市亦有不少值得憧憬的利好因素。

　　最近樓價由高位整固，變相代表買傢置業入場費降低。“美聯樓價指數”與十年前（2014年7月）的116.98點相比，升幅已收窄至約14%。反觀過去十年，傢庭收入亦有所上升。據政府統計處資料，居於私人物業的傢庭住戶每月入息中位數，今年2月至4月錄得約4.09萬元，比十年前（2014年2月至4月）約3.18萬元，上升近29%，跑贏樓價走勢，意味置業入市能力相對提高。

　　另一邊廂，在特區政府致力搶人才及內地學子湧港下，租金水平節節上升。據美聯物業研究中心資料，租金已連升六季，並創自2018年第三季後最長紀錄，令“租金升、樓價跌”的背馳情況進一步擴大。

　　租金強勢同時樓價回調，對樓市帶來兩點啟示。首先，對於手持足夠現金的租樓人士而言，租金持續回升，不排除即將出現“租貴過供”的現象。而樓價持續整固令入市更具吸引力，相信部分租客很快按捺不住“轉租為買”，從而增加對物業的需求，始終長遠而言“供平過租”，提早入市較為劃算。

　　投資回報吸引力上升

　　此外，租金水平穩升，若以投資者及用傢角度去看，租金回報會變得相對穩定，無論投資或自住將更具吸引力，亦可達到抗通脹之效，惠及未來二手樓價及交投。

　　總括來說，樓市在全撤辣至今的數個月“觀望期”，不少準買傢“心大心細”遲遲未入市，其間已累積一定購買力。隻要未來租金升勢延續，又或者香港步入減息周期，令租金回報率多於存款利率，同時“供平過租”的情況慢慢增加，屆時勢吸引一批正在租樓的人士，以及觀望中的買傢加快上車置業，為樓市帶來新一波購買力。