樓按明曦/轉按須留意罰息期細則\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

　　自特區政府於2月全面撤辣及放寬按揭成數，有部分買傢因甩名、甩按保等原因而需要申請轉按。要註意銀行發出的貸款文件中列明，假如借款人在指定時間內（俗稱“罰息期”）提早清還貸款或轉按，就需要支付額外開支，以下筆者將詳細解釋銀行罰息的運作及註意事項。

　　銀行設立按揭罰息期，目的是保障其自身成本效益，彌補因提前還款而損失的利息成本收入。罰息期通常為兩至三年，並以提取貸款日起計，假設按揭罰息期為兩年，需要完成24期供款後才等於過瞭罰息期。如果罰息期為三年，即要完成36期供款才能免除罰款，供款單內會有按揭供款期數作參考。

　　至於罰息金額，大部分銀行會以原有貸款額計算罰息，即當初借400萬元，罰息金額便以400萬元為基數計算，一般首年罰息金額最多，其後按年遞減。

　　另亦要留意，如銀行標明罰息條款為“貸款額1%或最低5萬元，以較高者為準”，那麼400萬元貸款額的罰息便是5萬元而非4萬元。

　　不同銀行算法各異

　　另外，各間銀行的罰息計算方法各異，有銀行除瞭收取若幹百分比的貸款額外，還需回收現金回贈，假設當初按揭借貸額為400萬元，現金回贈4萬元，如首年提早全數還款，銀行將收取“現金回贈+貸款額1%”，即“4萬元+400萬元×1%”=8萬元。

　　罰息期一般為銀行所設定出來的條款，如閣下本身是透過發展商其下財務機構申請一按，因這些財務機構普遍不會設有罰息期，買傢可於任何時間內，隨時申請轉按至傳統銀行。

　　最後，想盡快轉按的業主其實無需等罰息期完結後才申請轉按。事實上，在罰息期完結前三個月便開始提早申請，假設罰息期為兩年，在供完第21期按揭後，業主便可以預先申請轉按，提早鎖定息率及按揭優惠。

　　而每間銀行的罰息期收費規則各異，有需要人士可向大型專業的按揭轉介公司咨詢，協助配對至最適合的銀行及按揭計劃。