基金人語/科網時代 數據中心成投資熱點\施羅德

　　盡管過去幾年利率高企對股票估值構成壓力，但投資者不應忽視那些受惠於主題增長的上市房地產企業，因為該行業有望提供具吸引力的資本回報和實際收益。

　　普遍而言，房地產投資者能夠受惠於通脹升溫，部分原因是建築材料或勞動成本上漲導致新建工程放緩，從而增加現有物業的價值。然而，許多類型的物業價值與通脹直接掛鉤。

　　不同類型房地產項目的租約合同，均可明確訂明租金增長與通脹掛鉤。部分租約合同還設有固定的租金升幅條款，或規定在指定時間調整租金，因此這些條款能為投資者帶來高於通脹的實際收益。

　　投資者需密切關註所投資的物業類型，部分類型受惠於強勁的需求和有限供應，例如學生宿舍或數據中心。以數據中心為例，透過觀察電力消耗趨勢來評估該行業的增長情況，反映該行業未來有望實現強勁增長。

　　電子商務和在傢工作的趨勢有利於物流等工業房地產發展，但同時亦削弱零售和辦公室的需求，導致租金受影響。城市化仍是持續的結構性趨勢，目前城市的居住需求創下歷史新高，租金亦隨之上漲，從而利好公寓等板塊。事實上，“住屋成本”居高不下是導致美國整體通脹難以遏制的原因之一。

　　投資者可以透過投資各類型的房地產項目，包括自助迷你倉、移動房屋，以及工業和其他快速增長的數碼經濟資產，來掌握利率下降導致房地產估值上升的趨勢。當然，數據中心屬快速增長項目，在AI被大規模使用前，需要依賴數據中心遠程托管所需的雲計算存儲能力。留意各類物業的增長趨勢，掌握資本增值機會。

　　（施羅德投資內容團隊）