樓市新態/延長擔保期 舊居屋受惠\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：特區政府將居屋第二市場擔保期延長至50年後，居屋交投量大增。

　　根據香港房委會資料，3月份錄得402宗居屋第二市場的成交，按月大增209宗或逾1倍，更是2023年3月以來首次重返單月逾400宗水平。而部分樓齡逾20年屋苑的成交由寂靜轉趨活躍，未補價居屋的交投增加，反映社會向上流動的效果得到大大的提升。

　　這是源於一班立法會議員在咨詢民意之後，體會到居屋第二市場因為樓齡的關系失去瞭特區政府的擔保，所以往往隻借到六成左右的按揭，即是說要支付四成首期，大量浪費瞭近20多萬個可免補地價轉讓的居屋潛在供應。同時，因為較新的居屋就可以借九成按揭，購買力自然集中在新居屋身上。於是，較新的居屋呎價接近1萬元，舊的居屋呎價則是7000元左右，這是不公平的分配，而同樣的舊樓在私樓市場都可以借到九成按揭。

　　可借九成按揭 交投大增

　　筆者經營公司所在的屯門及天水圍，很多居屋已經超過特區政府提供的30年擔保期，於是按揭成數由最高的一按九成（白表）或九成半（綠表），大跌至擔保年期外的最高一按六成瞭。相關物業因為做不到高成數按揭，而成交稀少。

　　譬如，屯門區兆麟苑居二市場在2023年9月至2024年2月的半年時間裡，平均每月僅3宗成交，但當2024年3月1日起特區政府將居二擔保期由30年延長至50年後，兆麟苑居二市場錄8宗成交，增長1.67倍；同區富健花園居二市場的成交更錄得3倍增長，以及3月份全港居二市場成交按月倍增。

　　目前居二市場的放盤情況，兩房單位入場約260萬元，三房單位入場約350萬元，未補地價公屋入場90萬至120萬元在屯門區均有選擇，令到基層多瞭置業機會，而且價格便宜。

　　有立法會議員建議“白居二”的配額由目前4500個增加至最少2萬個，並相應調高一人申請者的配額，以善用市場上所釋放出的二手居屋供應，推動更多有力置業者投入市場，從而盤活換樓及整體樓市的氣氛。

　　上述建議筆者是同意的，但更加要留意的是候補機制，現時候補機制不夠靈活，令到沒有用到配額或是放棄居屋第二市場配額的名額不可以特殊被候補出來。民生無小事，但是很多人不明白民生之所需，我們在市場上不斷反映的看法，往往要等以十年計的時間才會遇上一些聽得明白的議員，所以筆者覺得大傢應該用審慎謙卑的態度去重新關註民生所需。

　　很多研究房屋政策的專傢都隻看一手住宅供應，而忘記瞭二手供應才是最大供應庫。如居屋第二市場用二手供應去滿足基層人士，其實不單隻“平、靚、正”，而且更加重要的是節省瞭大量興建一手物業的公帑。在香港財政緊絀的當下，善用二手供應去解決住屋供應是一個最有效的方向。