談樓說按/買多層樓收租 留意按揭計法（下）\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

　　圖：樓市全面撤辣，非自用物業的按揭成數更提升至高達六成。

　　上期（3月25日A11版）提及特區政府松綁樓市之後，印花稅全面撤辣，現時非自用物業的按揭成數提升至高達六成，買多層樓收租人士的入市門檻即時降低，包括減低置業印花稅及按揭首期。然而，買傢需要留意若果物業屬於非自用性質，又或屬於二套房按揭，每月供款占入息比率（DSR）上限現為40%，而非50%。

　　DSR的計法是每月總債務供款占入息的比率，例如買傢已有自住單位的按揭在身，連同新購收租物業的按揭，即共有兩套物業按揭，每月總債務供款需將兩個物業的供樓金額納入計算，如有其他月供債務亦需一並計算，而每月總供款的金額不可多於入息的40%，入息要求是頗高的。

　　以購買一個樓價為600萬元之收租物業為例，由於已有現居按揭在身，收租物業之按揭成數由六成降至五成，以五成按揭額300萬元計（30年還款期），單計一個按揭供款的最低入息要求現約為36349元，若按準則一並計及買傢的自用及出租物業兩個按揭供款，假設自用物業供樓金額為2萬元，最低入息要求立時跳升至86345元。

　　在這情況下，較實際減低難度的做法是，例如兩夫婦計劃持有一個物業自住、一個物業出租，各自負責一個按揭物業，避免同時有兩個按揭在身，但兩夫婦各自需符合該物業的入息要求。此外，若買傢已是按揭擔保人身份，再申請之按揭亦屬於二套房按揭，若情況許可，可選擇先甩擔保人身份再申請按揭貸款。