灣區錦囊/北上置業 瞭解稅款免失預算\粵港澳大灣區投資分析師 李海文

　　圖：內地物業轉名可透過多種方式來完成手續須留意的是稅款或有不同。圖為珠海橫琴金融島。

　　不少香港人在大灣區有物業，至於內地物業轉名的方式、相關手續、所需預備的文件、相關費用、稅項等是否清楚？目前內地物業轉名可以透過二手買賣過戶、贈與過戶、直系買賣過戶、繼承過戶、直接加名（隻適用於夫妻之間）的方式來完成手續。瞭解以下各種轉名細則後，可根據自身情況選擇合適的方式。

　　二手買賣過戶：

　　坊間較常見的轉名方式，多數是買賣雙方都不認識的情況下完成。一般由業主放盤給中介，由中介尋找合適的買傢來撮合交易。這種方式，買賣雙方都涉及稅項，如果業主單位符合“滿五唯一”，業主基本上沒有稅項。“滿五唯一”是取得房產證日期計算足夠5年，而且以傢庭為單位在廣東省內唯一一套住宅。而買傢所涉及的稅項為契稅、印花稅。

　　二手買賣過戶所需的文件一般都較容易準備。例如，不動產權證書（房產證）、二手買賣合同、身份證明文件、購房發票、完稅（契稅）證明等。如果物業在銀行仍有抵押貸款，先向相關銀行查詢可否帶押過戶，因近年內地很多城市都推行帶押過戶政策，一般銀行同意的話會開出“帶押過戶同意書”，反之銀行不批，業主需贖樓及解押。

　　贈與過戶普遍僅限直系親屬

　　贈與過戶：

　　通俗說是自願送層樓給人，那麼是否贈給誰都可以呢？以珠海為例，贈與的對象隻可以是直系親屬（例如：父母、子女、兄弟姐妹、爺孫、外公外孫）。能否贈與給非直系親屬？因內地城市是“因城施策，一城一策”，建議向物業所在城市的不動產登記中心或房管局查詢。

　　贈與過戶的程序，以珠海為例。首先，在珠海不動產登記中心官網下載“贈與協議或贈與合同”。第二步，如果物業有抵押貸款需向銀行查詢及申請可否開出“帶押過戶同意書”，反之銀行不批，業主需贖樓及解押。接下來，就要到不動產登記中心報稅同過戶，帶備所需文件（身份證、回鄉證、不動產權證書（房產證）、購房發票、契稅發票、親屬關系證明文件“香港人在民政署宣誓辦理，澳門人在身份證明局辦理”、贈與協議或贈與合同等）。由於“一城一策”，想知悉程序及所需資料，必須到當地不動產登記中心查詢。

　　至於贈與稅費方面，以珠海為例子，贈與方的印花稅（原買入價×萬分之2.5）。受贈方的印花稅（原買入價×萬分之2.5）、契稅（原買入價×轉讓份額×3%）。

　　直系買賣：

　　直系買賣所提供資料基本與贈與過戶一樣，區別在於稅費不同。契稅為房產原值×轉讓份額×稅率，稅率根據買方傢庭所擁有住房情況去計算：如為首套房，面積等於90平米或以下，稅率1%；面積超過90平米，稅率1.5%。如為二套房，面積等於90平米或以下，稅率1%；面積超過90平米，稅率2%。如為三套房，不分面積，稅率3%。

　　還需註意五點：一是轉讓價可以等於或高於房產原價，但不能低於房產原價；二是轉讓價高於房產原價的，按差額20%征收個人所得稅；三是房子購買時間未滿兩年需交增值稅及附加；四是贈與年限按原始購買時間開始計算，即是指從不動產權證書出證之日或契稅票出票之日起開始計算；五是二手買賣及直系買賣則以當天交易時間開始計算。

　　繼承過戶：

　　繼承過戶的所需文件包括：繼承公證文件（遺囑）或法院判決書、房產證、身份證明文件。因內地、香港和澳門三地法律有所區別，如果有指定繼承人，建議找認可的律師樓或到內地公證處辦理遺囑。

　　繼承過戶所涉及費用包括繼承公證費、工本費、印花稅；相對買賣或贈與，繼承過戶費用是最低。繼承後再出售物業，不符“滿五唯一”，都需交20%個人所得稅。

　　業主及買傢涉及的稅項：

　　以珠海二手住宅買賣交易為例：業主有關稅項為增值稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、產權登記費。買傢有關稅項為契稅、印花稅。

　　增值稅及附加=轉讓價5.3%（購入滿兩年免稅）。

　　個人所得稅，“滿五唯一”免稅，未滿則有以下兩種計算方式：

　　1.（轉讓價-原購入價-合理抵扣項）×20%

　　2.轉讓價×1%；產權登記費80元人民幣；土地增值稅和印花稅暫時免稅；契稅以傢庭為單位，如為首套房，面積等於90平米或以下，稅率1%；面積超過90平米，稅率1.5%。如為二套房，面積等於90平米或以下，稅率1%；面積超過90平米，稅率2%。如為三套房，不分面積，稅率3%。