樓市新態/青年人上車非遙不可及\祥益地產總裁 汪敦敬

　　隨著社會復常，香港再次吸引不同人才匯聚，當中愈來愈多人對香港置業有興趣。基於咨詢的增加，筆者想分享一下香港樓市特色。

　　多數人從新聞報道中認識的香港樓價，都是以貴著稱。當然香港這個大都會，有不少豪宅，但一般的物業並不是傳媒所述的那麼昂貴。其實有關“不吃不喝多年才能買到樓”的報告，都是假設香港樓價在逾700萬元水平，甚至可能找一些更貴的樓盤做標準。

　　香港不少二手住宅樓價介乎300萬至600萬元，出租回報率2.7厘或以上，如果是內地人來香港買樓，按揭成數是五成或以下。

　　而內地人買樓息口與香港人是一樣，銀行主要視乎貸款金額而決定利率（以貸款額300萬元以上為例，一般H按利率為H+1.3%或封頂3.5%），P按實際按息同為3.5%。

　　符合以上條件的二手住宅單位，以屯門及天水圍居多，雖然不屬於傳統市區，但也不算偏遠，配套也成熟，同時享受到港珠澳大橋和北部都會區的紅利，所以說香港年輕人買不到樓是不正確的說法。

　　新界二手樓門檻較低

　　我們計算過很多次，香港兩個年輕人的入息中位數共約4.2萬元，以每月儲蓄三成收入計，儲三年多一點的時間，就可以儲到樓價一成的首期，而且可以買到近500萬元的單位，即是肯定在屯門或天水圍二手市場買到兩房或三房單位。

　　社會很多時充滿負面的情緒，傳媒或社交網站都帶起一些負面觀念就是“年輕人買不到樓”。的確時代不同瞭，很多人對買樓的需求變瞭，明明他們的需求是上車置業，很多時都搬瞭“龍門”去瞭一些不合乎年輕人上車標準的要求。

　　年輕人置業的要求應該是，先上車、平價、易供樓，以及在供樓期間不會擔心斷供才是真正的標準。

　　依這個標準來說，年輕人上車本來不會是追求市中心的單位，但是現在很多人都會將上車的“龍門”搬瞭去市區或是樓花，這並不符合“上車的標準”，所謂上不到車的主因其實是目標不符合現實而已。