圖：中國房地產補上保障房這一軌，就可以從原來的獨輪驅動變為雙輪驅動，跳出以往“漲壓跌救”的政策循環，有助穩定樓市拉動經濟。
看空中國經濟，唱衰房地產已經成為當下國外輿論乃至學界“時尚”，國際組織和評級機構都在爭先恐後地下調對中國經濟的展望和評級。但過去一直扮演房地產“吹哨者”角色的筆者，反而看到瞭房地產乃至中國經濟恢復的積極信號。
對於筆者來說，房地產市場的積極信號，就是2023年8月25日國務院常務會議審議通過的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》（以下簡稱《意見》）。原因很簡單，此次房地產超調，既不是結構性原因，也不是外部原因，而是房地產短期政策不適應經濟已經從高速度轉向高質量所致。換句話說，中國房地產這輛車沒問題、路沒問題，而是提檔換速的操作出瞭問題。隻要調整到正確的模式，房地產就可以繼續平穩前行，甚至可以走得更遠。
看標題《意見》似乎隻是針對保障房，但仔細閱讀下面這些內容後就會發現，這一政策的重大意義在於開啟瞭中國房地產的雙軌制：一是“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮鬥”；二是“讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展”。簡單講，就是“商品歸商品，保障歸保障”。
可以說，《意見》就是對7月24日政治局會議的具體化，也是近年來房地產領域出臺的最有含金量的政策。一旦中國房地產補上保障房這一軌，房地產就可以從原來的獨輪驅動變為雙輪驅動，跳出以往“漲壓跌救”的政策循環，無論其自身的穩定還是對經濟的拉動都會顯著提升。當然，開對瞭藥還不意味著就能治好病，如果劑量不夠，低估瞭這一政策的戰略意義，錯過最佳治療窗口，這一政策依然可能落空。因此2024年最要緊的工作，就是加快中央政策的落地，盡快恢復市場對房地產的信心。
地產需求轉向存量
要想解決市場信心不足，首先要澄清對房地產形勢判斷的誤區。
現在有一種流行的認識，就是隨著城市化的完成，中國人均增量住房需求已經見頂，增量空間已經很小，即使沒有打壓房地產政策，市場早晚也會收縮。且不說中國人均居住水平相對發達國傢還有巨大差距，房地產在結構和空間上都存在被抑制的質量空間。在結構上，中央此次提出“改善性住房需求”就存在巨大缺口，由於長期的政策抑制，很多這方面需求轉變為巨大的海外房地產需求；在空間上，雖然城鄉間人口轉移趨緩，但城市間人口轉移依然旺盛，在三四線城市供給過剩的同時，一二線城市仍有大量沒有穩定住房的人口。
房地產不能隻看增量。巨大的增量隻不過是城市化起飛階段特定的現象。常態下的房地產更主要的是存量。改革開放以來，中國形成瞭人類歷史上空前規模的存量不動產，對於如何管理如此龐大不動產我們幾乎完全沒有經驗。根據七普數據，中國城鎮人口9億，城鎮住房存量高達333億平方米。其中1990年以前的房屋占8.7%，29億平方米；2000年以前的房屋占27.5%，到2030年房齡超30年的房屋總量將高達92億平方米。巨大的存量使得即使微小的更新，都意味著巨大的需求。
和任何產品一樣，房地產從完成的那一刻起，升級需求也就隨之而生。手機如此、汽車如此、電腦也是如此。現代建築技術使我們完全有可能像更新傢具、電器一樣更新不動產。作為幾乎所有消費的平臺，住房升級帶來的需求將會遠超手機、汽車，沒有任何消費品可以企及。
因此，未來的房地產不會因增量消失而終結，而是會在巨大存量基礎上再生。二級市場變得比一級市場更重要，城市更新變得比新區開發更重要。資產管理將成為房地產的核心業務，發現存量資產的價值將重塑房地產業的內在邏輯。外界認為“新房的需求減少就是房地產的末日”，這種擔心完全沒有必要。
商品屬性必須恢復
很多人不理解為什麼重啟中國經濟必須要救房地產。對中國經濟而言，存量不動產不僅意味著巨大的消費富礦，同時也貯存瞭中國最主要的財富。過去二十年，中國中產階級之所以出現現象級的“湧現”，主要是因為房地產為核心的傢庭財產擴張。彭博經濟估計，房價每下跌5%，房地產財富就會蒸發19萬億元人民幣。彭博社經濟學傢Eric Zhu警告說：“這可能隻是未來幾年更多財富損失的開始。除非出現大牛市，否則金融財富的小幅增長不太可能抵銷房地產財富的損失。”
不僅是傢庭部門，中國地方政府、企業、傢庭最核心的資產都是不動產。如果說發達國傢財富很大程度體現在股票等形態的資本上，救經濟先要救股市，那麼中國的財富主要都體現在房地產上，因為市場交易中的不動產價格會給所有存量不動產定價，所以中國經濟要恢復增長就一定要救房地產。需要強調指出的是，救房地產的目的不是要賣更多的房和地，而是要恢復房地產作為資產的流動性──應將不動產價格恢復作為比房地產規模恢復更重要的政策目標。
當前房地產無序潰退的一個主要原因，就是政策執行部門將“房住不炒”錯誤解讀為“打壓房價”，房地產供給規模完全失控。實踐也證明筆者之前的預測，打壓房價不僅無助於無房者購房，反而借金融系統將風險傳導到所有市場主體（政府、企業、傢庭），使得全社會收入同步下降造成消費全面降級。因此，未來房地產工作核心，就是必須盡快恢復不動產的商品屬性。隻有不動產價格回升，存量資產的價值才能恢復，金融系統才能擁有高流動的抵押品，債務問題才能解鎖。
產業轉型化危為機
我們必須清楚意識到，現在面對的就是一場戰爭，主戰場就是房地產。此時最大的危險就是猶豫不決，低估戰爭的烈度。應當把保障房為核心的房地產轉型從之前的戰術級別，升級為戰役級別。鑒於這一戰役的投入之大，任務之艱巨，政策之復雜是前所未有的，有必要在中央層面成立由熟悉財政、金融、土地和地方政府運作的精幹力量組成的“總前委”，協調金融、住房、土地、地方政府利益和政策矛盾，必要時直接下場推動重點城市的保障房建設。
2024年，還債進入高峰。中國經濟將會比2023年更加困難。對此，我們必須有充分的準備。也正因如此，中央決定的房地產轉型必須以超常的力度和速度堅決執行。以保障房為核心的房地產政策，顯示出決策者已經意識到問題的癥結所在。財赤突破3%也意味著過時的財政禁忌正在被突破。現在需要的就是最快的戰役展開。隻要政策和財力及時到位，2024年中國房地產完全可能化危為機，房地產不僅會再次成為增長的動力，還將在中國歷史上第一次解決人民“住”的問題。
1989年面對美國比今天嚴厲得多的制裁、封鎖，中國經濟跌到瞭谷底。很多人（包括我本人）對中國經濟的看法遠比今天更悲觀。但是1990年城市土地有償使用的政策的推出，使得中國經濟在1991年實現瞭出乎所有人意料的V形反彈，1992年鄧小平南方講話則進一步鞏固瞭改革開放的大趨勢，整個社會信心為之一振。今天，中國房地產向雙軌制的轉型也具有類似的政策效果。有理由相信，大規模的保障房建設將會像土地有償使用政策那樣，幫助中國經濟突破封鎖，再次起飛。
（註：原文標題為《我為什麼看好2024年的房地產》，獲作者授權後刊登內容有刪減。）
發表評論 取消回复