樓市新態/息口趨降 龍年樓市料吸引資金流入\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：定期存款息口高位回落，未來資金可望重回樓市。

　　樓市在春節前還寒乍暖，很多人問筆者，進入龍年樓市還有小陽春嗎？樓市的確是過瞭最困難的時候，為何還需要救市措施？筆者認為，近年樓市運作並不健康，雖有個別板塊止跌，整體市道仍虛弱，有需要適時改變措施，防止樓市運作失當，從而令市場信心恢復。

　　防止樓市繼續“內傷”，說“撤辣”並不夠準確，從來筆者對樓市辣招的意見都是要不斷就環境去優化前進，令市場運作得更好，社會財富分配得更平均。近年樓價下跌及成交減少，現在樓市其實是不能夠有效為社會作財富轉移。樓價便宜卻沒有人敢買，這樣的樓市又有什麼意義？近年二手樓市轉流率低，過分依賴一手供應。其實二手可售單位包括私樓和居屋大概有過百萬個，一、二手市場共旺才令財富平均分配，否則大部分財富都是去瞭發展商那處。

　　另外，我們應該給予年輕人更多的置業保證，例如重啟“置業資助貸款計劃”，去除社會深層次矛盾。現時存款金額創紀錄的香港竟出現樓價下跌的情況，其中原因是定期存款息口長期高企，吸收瞭大量的資金，兩年來增加的定期存款有約4萬億港元，這些都是傳統市場上的資金，相當於全港住宅按揭總和的兩倍。

　　租金回報創11年新高

　　海量的市場投資被吸引去做定期存款，但是大傢都要明白定期高息是一種金融扭曲的現象。定期存款息口已經由最高的5.5厘左右輾轉下跌，到近期有銀行出現3.8厘（以3個月存款期為例）的情況，而最新的細單位收租回報率3.3厘，創11年高位，與定期存息3.8厘相差不遠，相信未來定期存款投資客將會回流到樓市。

　　雖然過去一段時期樓價並沒有追隨市場因素運行，但預期會重回正軌，現在樓市的發展階段和模式已逐漸由“跌價後”變為“升價前”。