美國地產巨型堰塞湖迅速膨脹：黑石BREIT贖回請求激增至45億美元

美聯儲激進加息周期引爆瞭銀行業危機，數傢銀行已經因擠兌而倒閉。分析師指出，商業房地產市場極有可能是“下一顆要爆的雷”。

據悉，黑石集團700億美元房地產投資信托基金（BREIT）在3月份收到瞭更多的贖回請求，而這傢投資公司已連續第五個月限制贖回。周一美股盤中，黑石集團股價跌逾5%。

黑石周一在一封信中表示：“在市場巨大波動和廣泛金融壓力下，持有人3月份要求從BREIT中贖回45億美元。而BREIT將允許提取約6.66億美元，約占贖回金額的15%。”

BREIT是一個非交易性的房地產投資信托基金，目前資產凈值總額為710億美元，近年來一直是黑石集團最大的增長引擎之一。該基金幫助這傢私募股權投資公司吸引瞭一類新的投資者，他們可能沒有足夠的財富投資於其傳統基金，但希望獲得私人資產。

為瞭緩解資金贖回壓力，黑石設置瞭5%的季度贖回上限，每月最多贖回2%的份額，以防止其持有的非流動性房地產被拋售，這種做法被稱為閘門機制（gating）。

而在今年2月份，客戶試圖贖回39億美元。BREIT在1月和2月已經達到瞭2%的月度限額，使投資者在3月的退出途徑更加狹窄。

黑石一位發言人指出，該基金的表現是積極的，並表示3月份的贖回量比1月份的峰值低16%，當時投資者要求提取超50億美元。

然而，如果利率繼續上升，4月份的贖回潮很可能會繼續。投資者也在尋求降低自己的風險敞口，房地產行業面臨壓力。

BREIT約80%的資產位於公寓和倉庫，這是近年來商業地產市場最強勁的兩個領域。去年12月，該信托基金首次受到贖回限制的沖擊。

黑石的閘門機制有效限制瞭“擠兌”風險，否則其BREIT極有可能像矽谷銀行那樣光速倒下。

繼續限制贖回

該公司表示，BREIT將保留限制贖回以防止大規模資金外流的權利，這種機制旨在防止流動性錯配，並使長期股東的利益最大化。事實上，自11月30日以來，BREIT已向贖回客戶支付瞭近50億美元的資金。

人們之所以感到擔憂並爭相退出，原因之一是商業房地產可能成為繼地區性銀行業危機之後的下一個動蕩領域。

Keefe， Bruyette & Woods分析師周一的一份報告顯示，由於投資者對房地產趨勢的擔憂日益加劇，要求撤資的客戶數量可能會保持在高位。分析師們寫道，與此同時，投資者發現瞭更有吸引力的行業可以配置資金，這也可能導致贖回請求上升。

關於黑石的房地產投資，黑石首席執行官蘇世民近日表示，黑石的房地產投資狀況良好，並指出該公司已大幅削減寫字樓投資，而倉庫等其他市場表現良好。

蘇世民指出，黑石看到經濟確實在放緩，導致資產估值承壓。美聯儲加息對資產估值構成壓力是合乎邏輯的，而這也可能為黑石提供買入機會，將會有合適的時機部署資金。