高盛：全球樓市硬著陸，一個不可忽視的風險

隨著利率在疫情期間暴跌，以及對居住空間的需求急劇增加，房屋價格飆升，但現在各國央行的加息步伐使得貸款利率上升非常快。

高盛分析瞭十國集團（G10）房價勢頭、主要房屋銷售、住房負擔能力和供需基本面的信號後得出結論，全球房地產市場可能會步入“硬著陸”的軌道。

數據顯示，雖然英國、德國、尤其是美國的房價仍在快速上漲，但澳大利亞、加拿大、瑞典、尤其是新西蘭的房價卻在下降，自去年11月以來下降瞭6%。房屋銷售的信號一直是負面的，最近幾個月整個十國集團（G10）的房價都出現瞭大幅下跌。

高盛認為，整個G10集團（法國除外）的總體房價前景得分為負值，反映瞭較低的房價承受能力和房屋銷售的下降。澳大利亞、新西蘭和加拿大的評分相當低，德國略低，而瑞典、美國和英國僅略低一點。

房地產市場大幅放緩是高盛預計發達國傢增長放緩的一個重要原因。房價承受能力的迅速惡化和房屋銷售的大幅下降表明，“硬著陸”是一個真實的風險（尤其是在新西蘭、加拿大和澳大利亞）。

房屋銷售勢頭下滑

疫情期間，在英國、德國，尤其是美國，房價仍在快速上漲。事實上，美國標準普爾Case-Shiller房價指數在3月份創下瞭歷史上的最大漲幅，而 Zillow 和 Redfin 的衡量指標在4月份進一步迅速上漲。

然而，澳大利亞、加拿大、瑞典和新西蘭的房價正在下降。繼悉尼和墨爾本的房價下降之後，澳大利亞首都城市的住宅價格5月份出現瞭自2020年以來的首次下降——下降瞭0.3%。加拿大的CREA房價指數繼4月份下降1.1%後，在5月份連續第二個月下降——下降瞭0.8%。

目前新西蘭的房價較峰值水平低6%。新西蘭央行去年10月就已開始加息，以控制房價和通脹。

高盛認為，相比之下，房屋銷售的信號始終是負面的，整個G10集團都出現瞭大幅下跌。目前，瑞典的房屋銷售量比疫情峰值低瞭約15%，這一水平在美國為20%，加拿大和澳大利亞為35%，新西蘭為40%，英國為50%。

根據美國、英國、加拿大、澳大利亞和新西蘭的月度數據，高盛估計住房銷售增長放緩10%後，這一放緩速度會在6個月後下降到2%。

房價可承受性低且持續下降

自去年夏天以來，英國、加拿大、尤其是新西蘭和美國的抵押貸款利率大幅上升。相比之下，澳大利亞和瑞典的抵押貸款利率上升幅度要低得多，這兩個國傢的典型貸款特點是浮動利率與仍然較低的政策利率掛鉤。

高盛認為，鑒於最近幾周債券收益率大幅走高以及政策利率預期，這些國傢的抵押貸款利率可能會進一步大幅上升。

為瞭確定對房價的影響，下表展示瞭房價對抵押貸款利率反應的估計。研究中值估計，抵押貸款利率每上升100個基點，美國的房價就會下跌大約3%，其他經濟體大約為2%。

新西蘭、加拿大和澳大利亞的房價相對於收入和租金的漲幅最大。美國和歐元區的這一指標更為溫和，意大利和日本的這一指標略低。

事實上，高盛的住房負擔能力指數在大多數市場都很低。考慮到利率的大幅上升和房價收入比率的上升，加拿大和新西蘭的指數尤其低。過去一年，這一指數在美國下跌最多，主要反映瞭抵押貸款利率的飆升。英國和德國的購買力更接近歷史平均水平，而法國高於歷史平均水平。

房屋供應十分緊張

高盛的數據顯示，在需求方面，加拿大的工作年齡人口在過去一年中迅速增長，瑞典、法國和美國的增長速度也很穩定。相比之下，澳大利亞和新西蘭的人口增長較疫情前的增長速度大幅放緩，但隨著邊境重新開放，這些國傢的人口增長應該會再次加快。德國和意大利的工作年齡人口在過去一年中有所減少。

高盛認為，就供需平衡而言，現有數據顯示，目前房屋供應十分緊張。美國、加拿大、英國和新西蘭的住房空置率已經下降到非常低的水平。而美國、加拿大和澳大利亞的大量在建住房表明，房屋空置率可能會從低迷的水平小幅上升。

高盛的數據表明，整個G10集團（法國除外）的房價前景得分為負值，反映瞭較低的房價承受能力和房屋銷售的下降。另外，澳大利亞、加拿大、新西蘭等國傢的分數相當低，德國、瑞典、美國、英國等國傢的分數要略微低一些。

這份房價前景的評分排名與美國經濟學傢的預測大致一致，預計澳大利亞的房價將下降10%，新西蘭央行預測的房價從峰值到谷底約下降15%，並存在下行風險。在美國，最新的模型顯示，明年的房價增長將大幅放緩至較低的個位數。

住房活動和房價大幅放緩是高盛預測未來幾個季度發達經濟體增長將大幅放緩的另一個原因。房價承受能力的迅速惡化和房屋銷售的大幅下降表明硬著陸是一個真實的風險（特別是在新西蘭、加拿大和澳大利亞）。盡管這不是高盛的基準情景，因為房屋空置率仍然很低。

與此同時，高盛不認為房價下跌會導致G10的央行暫停加息周期。

事實上，加拿大央行行長 Tiff Macklem 曾強調，目前住房市場的放緩是“健康的”，因為如果住房市場的某些失衡持續更長時間，會出現更劇烈的調整。盡管如此，在房價與CPI掛鉤的經濟體（如加拿大、新西蘭、澳大利亞），房地產對經濟增長尤其是對通脹的負面推動，使高盛認為G10的加息步伐可能在年底前放緩。