美債、美股之後，輪到美樓大跌瞭？

隨著抵押貸款利率爆炸式上升，購房者需求驟減，最受美國中產歡迎的資產類別——美國房地產市場正在快速走向崩潰。

根據美國房地產經紀公司中的亞馬遜、房地產電商Redfin的最新數據，隨著美聯儲激進加息以遏制通脹，上周，美國30年期固定抵押貸款利率以有記錄以來最快的速度（斜率）飆升至6%以上，該水平上一次出現還是在2008年美國房地產泡沫破裂前。

僅在過去6個月內，美國房貸月供的中位數就增加瞭近800美元。

住房成本的可負擔性即將降至歷史最低。

在經歷瞭自2010年以來最長的連續負增長之後，新屋銷售正在以疫情以來最快的速度從峰值暴跌。

購房者情緒跌至幾代人以來的最低水平。

這些數據顯示，美國房價空前上漲以及“賣方市場”的局面，已經發生瞭逆轉。

在2020年7月至2021年6月的財年裡，美國約有50%的房屋買傢按賣方的要價達成交易，創下自2002年以來的最高比例。另有35%的買傢以高於要價的價格購房。

但根據Redfin的數據，在截至6月12日的四周內，隨著抵押貸款利率飆升至2008年以來的最高水平，潛在購房者的數量驟減，買傢開始降低他們的標價。

在德州奧斯汀和田納西州納什維爾都會區，降價的新建房屋所占比例較一年前翻瞭兩番（4倍）。在鳳凰城該比例增加瞭兩倍，在佛羅裡達州西海岸的坦帕地區增加瞭一倍。

一位名叫Nicole Freer的休斯頓房產經紀人說：

“我們互換瞭處境——建築商不能再說出一個價格，然後說，‘要麼付錢，要麼走人，’”“現在我們的經理允許我們再和客戶談判瞭。”

Freer已經將建築商掛牌的價格下調瞭2000-20000美元不等。

盡管如此，美國購房成本目前依舊為史上最貴。典型的30年期固定利率抵押貸款的買傢面臨的是每月2514美元的還款，而一年前還隻有1692美元。

Redfin副首席經濟學傢Taylor Marr上周早些時候表示：

“房地產市場並沒有崩潰，但它正在經歷從不可持續的高點回落的後遺癥。”“住房需求已經大幅降溫，整個行業已經開始面臨裁員。本周美聯儲加息將進一步擴大購房者的成本，使更多的人可能無法承受高昂的房價。雖然許多房屋賣傢已經在降價，但由於新房的抵押貸款利率明顯高於目前的水平，更多的房主可能會決定不買房。”

Redfin灣區房地產經紀人James Cappello說：

“如果不是抵押貸款利率飆升，房地產市場現在仍將處於繁榮狀態，就在2月份，購房者的需求仍然非常高，但抵押利率讓情況變得非常艱難，它幾乎是瞬間從3%上升到近6%，嚇跑瞭很多人。”

不僅如此，在隨後的一份報告中，Redfin稱，購房者對現有庫存的激烈競價也在快速降溫：5月份有57.8%的房源面臨競標，這是自2021年2月以來的最低水平，較4月修訂後的60.9%和一年前疫情高峰時的68.8%大幅下降，該指標已連續第四個月下降。

由於競爭減少，5月份競標戰中，一套典型住宅僅收到5.3份報價，低於4月的6.8份和2021年5月的7.4份。

Redfin納什維爾房地產經紀人Jennifer Bowers說：

“現在隻有1到3個人提出買房，而兩個月前有5到10個，六個月前則多達25到30個。”

“現在的報價也不像以前那樣大幅高出標價。我最近在一個超級迷人的社區以39.99萬美元的價格掛牌瞭一套三居室、三浴室的房子。它最終以高於標價1.2萬美元的價格簽訂瞭合同並進行瞭入室檢查，而三個月前，買傢可能會比標價多支付 60000 美元以上，並放棄檢查。”

上周，在線房地產經紀公司Compass和Redfin都表示將裁員，此前經濟數據顯示，美國房屋開工率降至逾一年最低，建築商信心處於兩年低點，而購房者情緒則處於歷史最低水平。

市場也已經註意到瞭房地產市場的崩潰，建築商的股價出現瞭暴跌，截至上周五，標準普爾超級復合住宅建築指數今年以來暴跌瞭42%，幾乎是標普500指數23%跌幅的兩倍。

去年，建築商權力很大，人們甚至會連夜排隊購買他們出價的房屋。如今，建築商面臨著需求下降以及材料、勞動力成本高企的雙重挑戰。由於美聯儲暗示未來幾個月還會有更多的大幅加息，他們迫切希望在購房者進一步撤出之前簽下合同。