韓國樓市，崩瞭？

中國基金報 泰勒

大傢好，來看看韓國樓市。

韓國樓市暴跌

韓國樓市曾是全球最熱的地區之一，此前房價連漲數年。過去5年，韓國房價整體漲瞭80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬人民幣，僅次於中國香港。

2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求，韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%，成為這輪房地產上行的起點。而2020年疫情的爆發，韓國更是將基準利率降到瞭0.5%。韓國房價直接飛起。

不過，最近，韓國房價崩瞭。2022年3月起，美聯儲開啟瞭數輪強勢加息，嚴重依賴進出口貿易的韓國為瞭平抑匯率波動風險，緊隨其後開展同步加息，基準利率暴力拉升至3.5%，房貸利率更是高達7%-8%。

2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價開啟瞭崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區更是跌瞭3-4成，跌幅達歷史之最，成交量也暴跌超7成。

據《亞洲日報》報道，韓國今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降瞭18.63%，降幅創下歷史新高。

在首爾，部分公寓價格下跌瞭30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。

5月3日，韓國房地產信息服務企業“經濟10000Lab”對法院登記信息進行分析，結果顯示，今年第一季度首次購房（包括公寓、聯排別墅、商務樓）人數達到6.8105萬人，創2010年開始進行相關統計以來第一季度的最低值。2021年第一季度，首次購房者數量達到瞭14.8961萬人，創下瞭歷史最高紀錄。然而去年第一季度降至8.7660萬人後，今年的購房者數量再次降至歷史最低值。

傳貰房——利率“加速器”

分析認為，一種稱為“傳貰”的租房制度近年來快速推升瞭韓國房地產市場的熱度。

國君國際宏觀分析師周浩寫得一份研報稱：

韓國的房地產市場與其他主流國傢不盡相同。在傳統的租房與買房之外，存在第三種方式——傳貰房，這是一種介於月租和所有權之間的選擇。在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當前房產市場價值50%-80%（具體由合約雙方協議）的單一保證金，其後在整個租約期間無需支付其它租金。合約通常為2年，並可再續約兩年，房東需在合約期滿後退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶無關，歸房東所有，房東可將其作為收入。

傳貰房作為韓國特有的產業，它是租賃和金融工具的“結合體”。根據韓國政府的統計口徑，傳貰房一方面是租戶與房東的私人貸款合約；另一方面，這也是一種金融工具，對於房東來說，租戶的存款可以作為抵押品，對於租戶來說，租賃的房屋也可作為抵押品，這可以在一定程度上提高租賃雙方的杠桿水平。

在2008年金融危機後，韓國央行大幅調低瞭基準利率，這推動瞭租戶對傳貰房的再度青睞。在低利率時期，一方面租戶可以通過銀行貸款用低於普通房租的成本住進同級別住宅；另一方面，房東可以將收取的大額押金投資於資本市場，或者購入新的房產並以傳貰房的方式繼續出租。在這種方式下，租客節省瞭開支，房東增加瞭個人資產，即使利率較低，銀行業也通過龐大的業務規模獲取瞭不菲的利差收入。這樣一個三贏的局面推動瞭傳貰房在過去幾年間價格大幅上漲。

例如一個房產投資人原本可以用手中的10億韓元購買1套住房，但通過傳貰方式出租，他可以在簽訂購房合同後先出租這套住房，拿到8億押金後再向原房主支付房款。這樣1套二手房的實際支付金額隻有2億韓元，10億韓元可以讓他購得5套類似的住房。然而，傳貰制度隻適合於房地產的上升周期。通過傳貰制度購房的房主，必須用下一個租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。

2021年8月之後，韓國開始瞭加息通道，特別是2022年3月份美國開始本輪加息周期以來，韓國為瞭防止美聯儲大幅加息使韓美利率倒掛幅度擴大，開始激進加息。

對租客來說，一次性交付大筆資金的成本越來越高，甚至將這筆錢存到銀行的利息收入也可能比租金還高，與其如此，租客當然不會再選擇傳貰房。

對房東來說，如果租客退租，房東拿著押金連環炒房，屬於典型的“短債長投”，這種資金錯配情況直接導致背負巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要麼選擇賣房，要麼選擇跑路。

曾有媒體曝出，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買瞭280套房子，最終由於杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆瞭一顆巨雷，房東直接消失，導致數百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。

周浩研報稱，伴隨著利率上升，傳貰房相關的金融風險被放大，這導致瞭“接盤俠”變少，當從銀行貸款的成本高於普通租房成本時，原本的三贏局面不復存在，越來越多的租客開始從傳貰房轉向普通月租房。數據顯示韓國2022年成交的房屋租賃合約中，普通月租房的數量第一次超越瞭傳貰房。

在對傳貰房需求下降的同時，部分房東不得不出售手中的房產以歸還租客押金，這就導致瞭韓國的房價加速下行。與此同時，仍有相當一部分房東無力償還租客押金。因此韓國出現瞭一個有趣的現象，在房價大幅下跌的情況下，即使有新的租戶願意接盤傳貰房，收到的押金也很難償還原租戶的全部押金，房東為瞭挽留原租戶以避免資金鏈斷裂，甚至開始向租戶倒貼房租。