護盤資金來瞭！這隻風波中的REIT迎來聯手增持，影響多大？

備受哲庫退租風波擾動的華安張江光大園REIT，迎來瞭基金管理人、原始權益人的攜手增持。

5月25日，華安基金公告，公司將使用固有資金對華安張江光大園REIT進行增持，增持金額不超過3000萬元；與此同時，本基金擬新購入基礎設施項目的原始權益人及其控股關聯方也將通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持本基金，累計增持金額不超過2億元。這意味著華安張江光大園REIT將獲得合計不超過2.3億元的增持。

華安基金向券商中國記者表示，華安基金原本在張江REIT上已有持倉，基於公司對張江REIT和其投資的基礎設施項目的未來發展前景充滿信心，也希望通過這次增持增強市場信心，支持張江REIT持續、穩定、健康發展。另外，本次增持將在不影響擴募工作的基礎上進行。

受增持消息提振，5月25日，華安張江光大園REIT震蕩走高，截至收盤上漲2.47%，今年以來的跌幅收窄至3.16%。

基金管理人、原始權益人攜手增持

5月25日，華安基金公告，基於對華安張江光大園REIT及基礎設施項目未來發展前景的信心和長期投資價值的認可，支持本基金持續、穩定、健康發展，公司計劃使用固有資金，通過上海證券交易所交易系統以二級市場買入或交易所認可的其他方式，對華安張江光大園REIT進行增持。本次增持金額不超過3000萬元。

本次增持計劃不設定價格區間，華安基金將根據基金交易價格波動情況及二級市場整體趨勢，自公告之日起 12 個月內，擇機實施本次增持計劃，且承諾本次增持的基金份額持有期限不少於 6 個月。

與此同時，華安基金公告，公司也收到瞭本基金擴募並擬新購入資產原始權益人及其控股關聯方的增持計劃。

公告顯示，基於對本基金及基礎設施項目未來發展前景的信心和長期投資價值的認可，支持本基金持續、穩定、健康發展，在遵守中國證監會和上海證券交易所的相關規定前提下，本基金擬新購入基礎設施項目原始權益人及其控股關聯方將通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持本基金份額，累計增持金額合計不超過2億元，持有期限不少於6個月。

上述原始權益人指的是張潤置業的原股東，包括上海張江（集團）有限公司、上海張江集成電路產業區開發有限公司，原始權益人及其控股關聯方將根據基金交易價格波動情況及二級市場整體趨勢，擇機實施增持計劃。當二級市場價格不高於華安張江光大園REIT本次擴募發行價格時，將立即啟動增持。

值得註意的是，該增持計劃還需國資管理部門批準、履行原始權益人決策程序。原始權益人及其控股關聯方擬於6月3日前完成內部決策程序並同步報送上級主管部門和有權決策機構審批，批復之日起不超過12個自然月（含法律、法規及上海證券交易所業務規則等有關規定不準增持的期間）實施增持。

哲庫退租風波擾動，場內波動放大

近期，華安張江光大園REIT因為哲庫科技退租事件而受到投資者關註，場內價格也出現瞭明顯波動。

在OPPO宣佈全面終止哲庫科技業務後，5月17日，華安基金公告，哲庫科技(上海)有限公司(以下簡稱“哲庫科技”)於2023年5月16日18點29分以郵件形式向上海張江(集團)有限公司發出說明函，確認哲庫科技股東會於5月12日正式做出解散並清算哲庫科技及其下屬公司的決定。近期哲庫科技將從張潤大廈完全搬出，後續無進一步租賃需求。哲庫科技擬於下周與上海張江(集團)有限公司協商租約解除事宜。

哲庫科技是華安張江光大園REIT擴募擬新購入基礎設施資產張潤大廈的重要承租方之一，根據此前披露的華安張江光大園REIT《2022年度第一次擴募並新購入基礎設施項目招募說明書(草案)》顯示，本次新購入基礎設施項目為張潤置業持有的位於上海市浦東新區盛夏路61弄1- 3號、金秋路158號的張潤大廈。

在公告中，華安基金也介紹，哲庫科技與張潤置業簽署租賃合同5份，租賃期限至2023年7月31日，實際租賃面積共計19314.31平方米。同時，哲庫科技已於2023年4月7日與張潤置業就上述面積簽訂瞭續租協議，租賃期限為2023年8月1日至2024年7月31 日。2022年哲庫科技支付的租金占新購入基礎設施項目整體同期現金流總額的30.98%。

受哲庫科技退租事件影響，近期，華安張江光大園REIT的場內價格波動明顯放大，甚至一度出現超5%的單日跌幅。

例如，5月12日，受傳聞影響，華安張江光大園REIT出現震蕩當日大跌3.18%；5月15日繼續下跌，盤中跌幅一度擴大到8.30%，隨後價格有所回升，截至收盤下跌6.22%。

5月15日晚間，華安基金進一步發佈補充說明公告，表示將全力保障換租工作平穩過渡，提振市場信心，5月16日，華安張江光大園REIT一度反彈3.56%。

本周以來，華安張江光大園REIT已經逐漸企穩，5月25日，受增持消息提振，華安張江光大園REIT震蕩走高，截至收盤上漲2.47%，今年以來的跌幅收窄至3.16%。

華安基金向券商中國記者表示，張江光大園REIT近期的回調主要受事件驅動影響。基金管理人和原始權益人在事件發生之後第一時間響應，並一直在積極解決相關事宜，也通過及時信息披露向市場傳遞最新的進展情況。張江REIT所投資的基礎設施項目位於張江科學城核心區域，原始權益人深耕張江科學城開發及運營，在產業招商方面有豐富的經驗和客戶積累，短期的市場回調並不影響基礎設施項目的長期投資價值。

而對於公募REITs如何進行風險控制，減少黑天鵝事件的影響，華安基金表示，對於租戶集中度較高的基礎設施REIT項目，可以通過控制租戶的面積占比、豐富租戶結構和產業結構、協調大租戶擴租面積到期時間等合理租控措施，盡可能避免較短時間周期內集中到期等情況發生。REITs的運營管理是一項非常復雜，需要多方溝通協調工作，在應對突發事件時，堅持維護持有人利益，直面問題，積極解決，同時保持信息披露的及時性、完整性、準確性。

公募REITs整體表現疲軟

除華安張江光大園REIT外，整體來看，公募REITs今年的表現都較為疲軟。

據Wind數據統計，截至5月25日收盤，在已經上市的27隻公募REITs中，有25隻產品今年以來的場內漲跌幅為負，平均跌幅達到瞭5.59%。其中，建信中關村產業園REIT年內下跌近20%，另外，中金安徽交控REIT、平安廣州交投廣河高速REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、華夏中國交建高速REIT、博時蛇口產業園REIT等產品跌幅也超過10%。

在華安張江光大園REIT之前，華夏中國交建REIT、中信建投國傢電投新能源REIT等多個公募REITs產品已經獲得原始權益人或基金管理人增持護盤。

例如，5月9日，華夏基金公告稱，公司將以不超過3000萬元固有資金投資華夏中國交建REIT，並持有不少於6個月。在此之前，4月26日，華夏中國交建REIT的原始權益人及其一致行動人中交資本已累計增持該基金份額891.74萬份，累計增持金額超過7240萬元，還可以增持不超過308.26萬份。

華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆提出，公募REITs底層資產經營業績、市場利率水平、投資人預期等一系列因素都可能影響公募REITs二級市場價格表現。此外，隨著機構投資者占比提升，投資人階段性行為趨同，受多重因素影響，普遍較為謹慎。

“作為創新的金融產品，公募REITs對於部分投資人還需要時間逐步研究。投資者應理性看待公募 REITs 產品與其他類型公募基金及股票、債券等其他類型投資產品的差異，正確理解公募 REITs 長期持有成熟基礎設施項目的投資邏輯。建議投資者基於理性分析判斷，合理評估REITs 投資價值，樹立長期投資理念。”莫一帆表示。