今晚王炸級別的利好消息！
第一、存量房貸利率，終於降瞭！
第二、上海樓市松綁！
央行：首套二套存量房貸利率批量下調 平均降幅0.5%左右
中國人民銀行今天發佈公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。市場利率定價自律機制同時發佈倡議，各傢商業銀行原則上應在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調整。對於加點幅度高於-30基點的存量房貸利率，將統一調整到不低於-30個基點，且不低於所在城市目前執行的新發放房貸加點下限（如有），使得利率水平靠近全國新發放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右。（泰勒註：北、上、深二套及以上存量房貸需考慮當地政策下限。）
為適應房地產市場供求關系的新變化，在批量調整和常態化調整階段，均不再區分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區分首套、二套的城市除外），引導首套、二套存量房貸利率降至全國新發放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負擔。
泰勒整理瞭其中的要點。
1、借款人申請商業性個人住房貸款時，可以選擇固定利率或浮動利率作為定價方式。合同約定為固定利率的，利率水平在合同期保持不變。合同約定為浮動利率的，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成（加點可為負值），加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素。
2、固定利率商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。置換時，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成，加點幅度等於原合同利率水平與最近一個月貸款市場報價利率的差值。
3、自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。
4、自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低於置換貸款時所在城市商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
5、本輪存量房貸利率調整時間為：
主要商業銀行原則上將於不晚於2024年10月12日發佈具體各銀行操作細則。10月12日後，借款人可聯系銀行瞭解調整細則。
主要商業銀行原則上於2024年10月31日前應統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。《倡議》明確，鼓勵各商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。
11月1日後，借貸雙方可協商調整加點幅度。
6、取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其餘浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。
7、一圖看懂！
比如，某借款人的重定價日為每年5月1日，則可以看下方表格的倒數第二行，在2024年5月1日-2024年10月30日，利率為3.95%+調整前加點；在2024年10月31日至重定價日，利率為3.95%-30BP；在重定價日至下一個重定價日前一日，利率為最新LPR-30BP。
7、優化保障性住房再貸款
為支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房，進一步增強對金融機構和收購主體的市場化激勵，中國人民銀行決定對保障性住房再貸款有關事項進行調整優化。對於金融機構發放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。
8、優化個人住房貸款最低首付款比例
為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，支持城鄉居民剛性和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，現就個人住房貸款政策有關事項通知如下：
對於貸款購買住房的居民傢庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低於15%。
在全國統一的最低首付款比例基礎上，中國人民銀行各省級分行、國傢金融監督管理總局各派出機構按照因城施策原則，根據轄區各城市政府調控要求，自主確定轄區各城市是否設定差別化的最低首付款比例政策，並確定轄區各城市最低首付款比例下限。
9、關於批量調整存量房貸利率的倡議
10、多傢銀行回應
建設銀行表示，我行正在抓緊制定批量調整存量房貸利率實施方案，擬於2024年10月12日發佈具體操作細則，2024年10月31日前完成批量調整。
中國農業銀行稱，將按照市場化、法治化原則，通過多渠道提供便利服務，依法合規開展好利率調整工作，將於2024年10月12日發佈具體操作事宜，2024年10月31日之前統一對存量商業性個人住房貸款利率實施批量調整。後續在中國農業銀行官網、微信公眾號、貸款經辦行、95599等渠道公告相關信息。
中國銀行發佈關於存量住房貸款利率調整的公告稱，堅決落實《中國人民銀行公告[2024]第11號》要求，積極響應自律機制倡議，正在依法有序推進降低存量商業性個人住房貸款利率工作。該行將按照市場化、法制化原則，依法合規制定實施細則，同時進行技術準備，擬於2024年10月12日通過該行官方網站、官方微信公眾號、貸款經辦行、95566等渠道發佈具體實施細則，並於2024年10月31日前對存量房貸利率實施批量調整。
工商銀行稱，我行將按照市場化、法治化原則，依法合規開展存量房貸利率調整工作，擬於2024年10月12日通過中國工商銀行官網、微信公眾號、網點、95588等渠道公佈具體操作指引及相關事宜，並於2024年10月31日前完成存量房貸利率批量調整工作，敬請留意。
上海進一步優化房地產市場政策
上海深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應房地產市場供求關系的新變化，推動構建房地產發展新模式，加快建立租購並舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式，因城施策更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。經市政府同意，9月29日，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海總部、上海金融監管局等六部門聯合印發《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》自2024年10月1日起施行。
《通知》明確，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進職住平衡、服務安居，進一步調整優化住房限購政策。
一是縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限。對非本市戶籍居民傢庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，從“購房之日前連續繳納滿3年及以上”調減為“購房之日前連續繳納滿1年及以上”。
二是提升持《上海市居住證》且積分達到標準分值群體的購房待遇。對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民傢庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民傢庭的購房待遇。
三是在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策。對在新片區工作、存在職住分離的群體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。
《通知》提出，按照因城施策原則，優化個人住房貸款的有關政策。一是落實國傢關於降低存量房貸利率政策。引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。
二是降低房貸首付比例。首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例從“不低於20%”調整為“不低於15%”。二套房貸從“不低於35%”調整為“不低於25%”；實行差異化政策區域從“不低於30%”調整為“不低於20%”。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應調整。
《通知》要求，為降低住房交易稅收成本，支持居民多樣化改善性住房需求，一是調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年；二是按照國傢工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。
上海關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知
為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，加快建立租購並舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式，因城施策更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，現就進一步優化房地產市場政策措施通知如下：
一
調整住房限購政策
（一）對非本市戶籍居民傢庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。
（二）對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民傢庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民傢庭的購房待遇。
（三）在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策，對在新片區工作、存在職住分離的群體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。
二
優化住房信貸政策
（一）落實國傢關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。
（二）首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%；實行差異化政策區域的二套房貸最低首付款比例調整為不低於20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調整。
三
調整住房稅收政策
（一）調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。
（二）按照國傢工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。
本通知自2024年10月1日起施行。
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