宏觀洞察/利率見頂 利好亞洲房讬前景\黃惠敏

　　回看剛過去的十月，隨著美國10年期債券孳息率在16年來首次升穿5厘水平，亞洲（日本除外）房讬市場的投資氣氛進一步受挫。投資者預期美國聯儲局將維持高利率政策，加上拜登政府將進一步增售債券以填補上升的赤字，刺激長期債券孳息率上揚。與此同時，巴以沖突令市場憂慮中東局勢升溫，進一步打擊投資氣氛。

　　亞太區房讬而言，澳洲房讬普遍疲弱，因為2023年第三季通脹高於預期，加上10月份公佈的9月份零售數據強勁，投資者預計澳洲儲備銀行可能在11月加息。公司業績並無出現重大驚喜。因為若幹營運指標在季度業績更新中有所回軟，大部分辦公室房讬的表現遜於零售和工業房讬。

　　香港房讬由於缺乏重大企業消息，也持續下跌。另一方面，內地房地產市場持續偏軟，反映投資者仍在等待寬松政策持續出臺。

　　美明年減息次數低於預期

　　新加坡房讬也有所回落，利率和外匯損失均削弱其可分派收入。在2023年第三季業績期，大部分新加坡房讬都錄得利息開支增加，抵銷瞭續租租金上調和物業收入上升的利好因素。酒店業房讬則逆市造好，在每間可售客房平均收入回升的支持下，該板塊持續錄得強勁的股息增幅。資金成本持續高企，令並購意欲進一步降溫。越來越多新加坡房讬選擇接受以股份單位支付更高比例的管理費，以保存現金並緩沖利息成本對派息的影響。

　　基於認為美國仍可能在今年進一步加息，聯儲局發出“利率將長時間偏高”的訊息影響市場表現，利率點陣圖顯示2024年的減息次數低於預期，該局發出將長期間收緊貨幣政策的指引，可能將限制亞洲房讬在短期內上調估值的潛力，但除非經濟環境嚴重惡化，否則預期不會對派息率帶來重大影響。在美國經濟前景和通脹壓力轉趨明朗之前，市場將在未來數月繼續反復波動。利率見頂的確定性通常有助支持亞洲房讬表現，因為投資者對房地產價值和派息預測的能見度更有信心。

　　（作者為宏利投資管理亞太房讬投資專傢）