龔成：長遠收息股置富房托——如同買樓收租？

文/鳳凰網港股特約香港財經大V 龔成

置富產業信托

FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778

股息率：7.5%

每股股息：$0.44

業務類別：地產業

集團主席：徐勝來

主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.5%）

集團網址：http://www.fortunereit.com/

5年業績

年度：2018／2019／2020／2021／2022

收益（億） ：19.4／19.6／18.4／18.1／17.6

可分派收入（億）：9.86／9.94／9.70／9.81／8.77

每股盈利：3.12／0.76／-1.63／0.67／0.25

每股股息：0.51／0.51／0.47／0.45／0.44

--企業簡介--

置富產業信托（置富）是一個房地產投資信托基金，成立於2003年，2010年在香港上市。根據當中的信托條款， 定明要將可分派收入作100%的股息派送。

置富在香港持有16個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方英尺的零售空間及約2,700個車位。近年開始發展海外市場，但現時占比仍較少。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16個商場，位置分佈全港各區，租戶數目過千個，加上一個近年收購的新加坡住宅區商場。這些商場都位於私人屋苑中，商鋪以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定。加上不少商場位置不算差、估值不低、出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分佈在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都處理想的水平，雖然疫情對香港的租務市場有影響，但分析這房托的數據，由於持有的商場是民生類別，較少受經濟及自由行等因素影響。因此，疫情整體對這房托的租金影響，隻是輕微。

--三大重點商場--

【圖2】--商場所貢獻的收入占比

在香港16個商場中，收入貢獻最多的3個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花瞭$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除瞭附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，占整個置富物業組合一半，是重要的組成部分。而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。其特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

這房托增長力不強，但就可以作為收息股，原理如同買樓收租一樣。

投資者在評估房托時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房托的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

--海外發展--

【圖4】--新加坡物業

於2022年9月30日，置富收購瞭新加坡高文之星物業（Stars of Kovan Property），代價為88百萬新加坡元（約505百萬港元）。

Stars of Kovan Property的可出租總面積為22,638平方英尺，包括36個商鋪單位及80個車位，租戶組合以必需品行業為主，出租率達100%。

這是一個住宅區物業，考慮到物業的各種因素，可見這次收購的方向，與香港屋苑商場的方向一樣，都是出租率高、租務較穩定，不過增長力不算強的項目。

這次是置富首次投資外海業務，金額不高，相信是一個新嘗試。反映管理層日後仍會有機會進行收購，項目有機會與現時持有的物業類別相近。

這個動作，會略增加置富的增長力，但由於仍有很多未知數，未知日後是否再有收購及收購的力度，加上當中收購的項目，相信都是租金穩定但增長力不強的項目，不會因此令置富變成高增長類。

--投資策略--

置富物業不是高增長類，但都是租務穩定的類別，從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

由於這房托以100% 派息的模式進行，所以股息穩定。香港長遠的租務市場較難有高增長，但長線平穩或略有上升。

因此股息將呈平穩增值的模式，而現時的股息率7.5%，有吸引力，估值約處合理區中下。投資策略可用分註買入，慢慢儲貨的模式，隻入不出，長期持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票。上述文章隻是企業分析，並不構成任何投資邀約，投資者在投資前，請自行花時間研究企業，才決定是否適合自己。）

【作者簡介】龔成

暢銷書作者：《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》

財經節目主持人：香港Now TV

致富教練：《經濟一周》理財真人Show

專欄作傢：《經濟一周》

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