金針集/港樓市供應未穩 撤辣時機未到\大衛

　　圖：隨著香港經濟穩步復蘇，住宅供不應求情況恐會重現，並令樓價升幅加快。

　　香港經濟穩步復蘇，市民置業與物業投資需求增加，但住宅新供應增長勢頭不穩定，今年私樓落成量將較去年減少，因而當局有必要繼續維持樓市辣招，按兵不動，隻宜適度微調按揭政策，便利買樓自住的首置者上車。

　　當前香港住宅市場短線炒賣活動已偃旗息鼓，業界要求減辣或撤辣之聲再起，但財政司司長陳茂波昨日強調，住宅供應量相對仍然有限，加上要優先照顧本地居民置業需求，因而無意調整樓市辣招，但在可行情況下，考慮放寬首次置業者按揭成數。

　　經濟復蘇 置業與投資需求增

　　其實，香港經濟穩步復蘇，市民置業與投資信心增強，帶動今年首4個月整體住宅樓價反彈5.8%，見7個月高位，與去年歷史高位相較，樓價跌幅收窄至11%。換言之，住宅樓價仍處於歷史高位附近徘徊，現時似乎不是調整樓市需求管理措施的適當時機。

　　今年首季香港經濟同比與環比分別增長2.7%與5.6%，扭轉之前連續四季的跌幅，顯示經濟重現增長動能。即使外貿出口依然下跌，但內地與東南亞旅客訪港人數持續上升，目前已恢復至疫情之前的六成以上水平，進一步推動零售消費、就業市場改善，加上電子消費券派發與“開心香港”活動推廣，內需恢復成為經濟復蘇主要動力來源，同時也為住宅樓市提供支撐作用。

　　辣招有效 利樓市保持穩定

　　財爺陳茂波預料如果外圍環境無太大變化，有望實現全年3.5至5.5%經濟增長預測的上限范圍，顯見香港經濟疫後復常步伐逐步提速，加上當局積極搶人才、搶企業，大幅放寬“人才清單”，預計物業投資與置業需求增加在下半年更加明顯，令人關註住宅樓市重拾升軌，再度熾熱起來。

　　事實上，去年全年香港住宅樓價下跌15.6%，錄得1998年以來最大跌幅，連續13年上升紀錄斷纜，目前地產發展商持有約18000個已落成而仍未出售的住宅樓盤貨尾，予人樓市市況不濟、供應量充裕的感覺，但這情況並非香港獨有，受累新冠疫情、利率上升、地緣政治因素等不利因素影響，全球經濟表現低迷，環球資產價格普遍受壓。

　　隨著香港經濟增長動能增強，住宅樓市供不應求的情況恐會重現，當樓盤貨尾被市場消化，樓價升幅勢必加快。

　　微調按揭 助自住首置者上車

　　無可否認，過去多年來，特區政府積極開拓發展土地，增加住宅供應見到成效，但住宅供應增長勢頭並不穩定。例如差餉物業估價署數據顯示，去年住宅落成量增加至2.1萬多個單位，但預期今年私人住宅落成量不足2萬個單位，較去年減少5.8%。

　　因此，在住宅新供應不穩定之下，樓市辣招仍有存在價值，目前隻宜適度微調物業按揭成數政策，協助首置者較易“上車”，例如可考慮首置者透過按揭保險計劃獲得最高按揭成數，由九成上調至九成半，又或將目前九成按揭的樓價上限，由1000萬元上調到1100萬至1200萬元。

　　總之，樓市辣招迄今仍然發揮效用，遏抑物業市場炒賣投機活動，有利香港住宅樓市保持穩定。