21世紀經濟報道記者柳寧馨 杭州報道
10月16日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於優化調整房地產市場調控措施的通知》（以下簡稱“杭六條”），明確優化住房限購政策，進一步完善房地產市場調控。
此次杭州房地產新政的重點在於調整限購區域，蕭山、餘杭兩區全面放開，杭州市住房限購范圍調整為上城區、拱墅區、西湖區、濱江區。可以發現，此次新政增加瞭主城區購房名額，強調瞭差別化信貸政策，減緩瞭供需差異。
同時，杭州限購區購房門檻也在降低：杭州市戶籍傢庭在杭州市限購范圍內限購2套住房；非杭州市戶籍傢庭在杭州市市區范圍內有繳納城鎮社保或個人所得稅記錄的，在杭州市限購范圍內限購1套住房。這意味著杭州戶籍購房無社保限制，外地戶籍限一個月社保或個稅記錄。
此外，“杭六條”明確提出，搖號無房傢庭認定規則改變；法拍房不再限購；對職工使用住房公積金貸款購買二手住房的，二手住房房齡與貸款期限合計年限由不超過50年延長至不超過70年。
大力度降低購房門檻
“今天放開限購的新政策一出，我們的客戶活躍度明顯起來瞭，不少購房者前來咨詢。”我愛我傢杭州公司一位客戶經理告訴21世紀經濟報道記者。
新一輪樓市寬松背景下，南京、蘇州、武漢、廈門等地此前已對樓市政策進行瞭大幅調整，有的甚至已完全放開限購。杭州是相對較晚大力度放開限購的二線核心城市。
在放開限購范圍之外，“杭六條”還降低瞭外地購房者的門檻，非本地戶籍購房者隻需有社保或個稅記錄就可以限購1套，理論上隻要交一個月的社保或一個月的個稅，或以前曾有過相關記錄，即可在限購范圍內限購1套。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，收縮限購、非戶籍人口買房取消瞭社保繳納時限的限制，目的在於活躍當前的房地產市場。杭州是近年來土地供應規模國內最大的城市之一，在亞運會、G20峰會籌辦過程中，杭州出讓瞭很多地塊，前期采取價格倒掛的銷售模式，導致需求踴躍入市，現在價格倒掛的形勢明顯緩解，但二手房掛牌量非常大，迫切需要活躍房地產市場。
浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，杭州本次房產新政最大的特點和亮點是，在限購方面的松動。浙江是全國最富裕的省份，省會杭州的首位度最高，全省三四線城市的價格基礎也較高。杭州此時放開限購，能對省內三四線城市產生一定虹吸效應，但絕無可能令外地購房人蜂擁而至。
“這次杭州亞運會辦得很成功，把城市名片打出去瞭。不過，未來杭州的樓市將長期存在冰火兩重天的情況，選擇板塊和區域很重要。”該客戶經理補充道。
進一步瞭解杭州房地產市場可以發現，此次放開限購的范圍覆蓋瞭一些杭州核心片區，例如在杭州奧體中心的蕭山區部分、未來科學城、雲城等熱門板塊，新政落地後，購房者買房將不再受套數、戶口和社保等限制。
丁建剛認為，這次新政即使能吸引一部分購房者，也隻是吸引到杭州極少數的核心區域和核心板塊，“本次新政所放開的區域中，錢江世紀城、未來科技城可能成為吸引外地人購房較為熱門的板塊。”
今年以來，杭州樓市整體平穩度較高，但在近期整體市場承壓階段，杭州市場的成交量和價格也面臨壓力。根據克而瑞浙江區域的統計數據，克而瑞浙江區域數據顯示，9月杭州商品房成交較上月量漲價跌，全市458個項目成交商品房7414套，環比增加8.06%，同比縮減21.19%；成交均價29046元/平方米，環比下跌12.26%，同比下跌8.24%。
根據中指數據庫監測，今年9月29日至10月6日，杭州新房住宅成交面積4.7萬㎡，同比2022年假期下降14%。與國慶期間較為火爆的文旅市場相比，杭州假期新房市場表現平淡。
不過，杭州購房需求旺盛，長期來看，杭州民營經濟活躍，互聯網等產業強勢，落戶相對寬松，人才支持政策豐富，人口持續流入，這些都將成為支撐杭州樓市需求的重要因素。
對樓市影響有待觀察
從“杭六條”公佈的時間節點看，新政在“金九銀十”的末期及時釋放，能為四季度的房地產市場註入更多信心，同時，前期不少觀望的購房者在獲得資格和首套房待遇後，也可能加快購房流程。
丁建剛認為，杭州本次新政總體上體現瞭平穩中性的原則，並沒有更多的突破，短期內杭州新政一定會帶來整個市場成交量，特別是二手房成交量的上升，“那些被限購的剛性需求購房者、那些一直在等待新政的購房者，會快速入市。”
此次杭州樓市新政整體比較平穩，加上杭州較早推行“認房不認貸”並在不久前優化相關措施，可以說，目前政策寬松程度已經相當高。但是，目前房地產市場正處於前所未有的嚴峻時刻，“杭六條”能否釋放更多需求、進一步提振市場仍有待觀察。
從已放開限購的二線城市看，政策對市場影響效果並不明顯。9月以來，至少有12座城市宣佈全面取消限購，南京、蘇州、廈門、成都等強二線城市均放開或部分放開限購，出臺瞭更寬松的政策，但市場反響並不如預期。此前，廣州作為一線城市中首個部分放開限購的城市，推出調整住房限購政策實施區域范圍、二手房增值稅免征期“5年改2年”等政策，積極調動樓市需求。
收縮或退出限購是近期熱點城市的普遍做法。在房地產供求關系發生重大變化的新形勢下，原來樓市過熱時期推出的一些政策正在調整或退出。
李宇嘉表示，對杭州這樣的熱點二線城市來說，近年來人口流入的規模比較大，產業升級和轉型的效果比較顯著，不可能像其他城市一樣全部退出限購，而是收縮限購的范圍至核心區，畢竟核心區的房源供應缺乏彈性，被很多富裕人群和資產配置人群所青睞。
也有房產觀察人士認為，從市場化角度看，限購政策本身是一種行政色彩極強的調控手段，在一個正常的房地產市場，原本就不應該長期存在限購這種調控政策，全面取消限購本身也隻是時間問題。
此前，杭州多個區域已進行瞭房地產政策局部調整，呈現出多頻次、小范圍，精細化特征。例如，在限購區域方面，去年9月，餘杭區仁和街道、徑山鎮等鎮街放寬限購。今年上半年，餘杭區限購放寬圈擴大到瓶窯鎮、中泰、閑林街道。
去年11月11日，杭州取消執行5年多的“認房不認貸”，即在杭州限購區域無房，但曾經有過房貸記錄並已結清貸款的傢庭，再次購買普通自住房，可按首套房貸政策執行，同時，杭州二套房的首付比例也從6成降至4成。
杭州也在一步步推行差異化購房政策。去年9-11月，新房差異化購房政策涉及富陽、蕭山、錢塘、臨安、臨平及餘杭區等。具體而言，外地人繳納一個月社保或個稅便可在這幾個限定區域購房1套。
今年9月5日，杭州再次優化“認房不認貸”政策，新政不再關註房貸是否已結清，隻要在杭州無房，再購房即可按首套房貸政策執行。自此，杭州全面執行“認房不認貸”政策。
可以預見，“杭六條”短期內會加速此前觀望的購房者的入市速度，尤其是此前被限購的剛性需求購房者、持續等待新政的購房者，這意味著新政一定會帶來整個市場成交量，特別是二手房成交量的上升。
值得註意的是，“杭六條”提出，由人民銀行浙江省分行指導浙江省市場利率定價自律機制，研究落實杭州市差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策。這意味著，後續杭州可能在首套房和二套房首付比例、貸款利率上可能有進一步的下調，這為政策調整、市場反應提供瞭空間。
不過，人們對房地產市場的預期和信心已經發生瞭逆轉，影響購房需求的因素並不僅僅取決於房地產市場，還取決於人們對未來經濟社會發展的預判。
“在新形勢下，不管是供求關系、房地產前景和房價預期，還是買房行為，都發生瞭重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢性的變化。因此，過去行業長期過熱時期，以緊縮、需求端抑制為特征的調控政策，都不再適用瞭，逐漸都要退出瞭。”李宇嘉說。
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