仲量联行：香港楼市尚未见底，建议撤销“辣招”

記者張偉澤 香港報道

仲量聯行近期發佈2023年上半年香港地產市場回顧及展望，指出香港房地產市場最壞的情況已經過去，但復蘇之路仍然漫長，預計下半年商用物業的租賃和買賣交投將較過去6個月增長，但住宅市場下半年仍面臨下跌。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，目前香港樓市正在經歷自2008年以來最長調整期，目前尚未見底，預計當利率開始向下調整以及全球經濟開始反彈時，樓市才會有復蘇跡象。他同時建議政府取消“額外印花稅”等冷卻樓市的“辣招”。

仲量聯行研究部資深董事鐘楚如表示，未來利率、人才流向、政府政策、本地經濟以及內地經濟情況將會繼續影響香港樓市復蘇，在市場信心恢復前，各類地產市場表現將會分化。

報告預測，下半年香港核心區街邊商鋪租金和商場鋪租都將會有0-5%的上漲，但住宅市場和寫字樓租金則會在下半年面臨下跌。

下半年香港中小型住宅或下跌5%至10%

仲量聯行預測，下半年香港中小型住宅將會有5%-10%的跌幅，而香港豪宅市場將會有0-5%的跌幅。

受復常等利好因素影響，香港樓價在年初開始反彈，但反彈並未持續。根據仲量聯行數據，香港中小型住宅市場2023年第一季度環比上漲4%，但在第二季度環比下跌1.2%。香港差餉物業估價署數據顯示，截至6月底，香港整體住宅價格較2021年的高位已累計下跌13%。

曾煥平指出，本次香港樓市下行周期將比先前的下行周期更為漫長。香港樓市第二季度反彈未能持續的主要原因是按揭利率上升、住宅供應量擴大以及內地買傢未能重新投身香港樓市。

根據數據，目前香港私人住房市場總體供應量（包含在建項目和未售項目）截至5月23日達到83000個單位，為2007年以來的新高。供應過剩之下，需求不足凸顯，2020年至2022年期間，平均每年的住宅銷售量為14000個單位。

在聯系匯率制度下，自去年美聯儲啟動加息周期以來，年內三度加息，香港金管局亦多次跟隨加息。香港金管局今年八次入市接錢，銀行結餘進一步下降至約449億港元，與此同時，一個月HIBOR不斷上升，在今年6月一度突破5.1%，創下近16年新高。受此影響，香港本地各大銀行於今年5月紛紛上調與按揭相關的最優惠利率（Prime Rate，俗稱P息）0.125%，目前新申請按揭客戶的按揭利率已持續攀升至3.5%左右。

曾煥平認為，目前的高息環境將會持續起碼1-2年。高息環境不僅影響按揭償還金額，同時會影響房產投資的吸引力，住宅的租售比遠低於銀行定期存款利率。

為瞭提振香港樓市，過去三年，香港特區政府已“松綁”多項樓市政策，包括放寬按揭貸款保險計劃下按揭比例，例如讓首置人士在按揭貸款保險下可借額度達樓價的九成，樓價上限由原來的400萬港元逐步提高至1000萬港元；按揭貸款保險八成按揭的樓價上限則上調至1200萬港元等。上周（7月7日）金管局總裁餘偉文更是宣佈13年來首次放寬自住物業按揭上限。

但曾煥平認為相關措施力度仍然不足。他呼籲政府撤銷冷卻樓市的相關政策“辣招”，尤其是取消印花稅相關措施，取消壓力測試，同時賦予銀行自行評估按揭風險的權力，以幫助等待“上車”的市民。

所謂“辣招”，指的是香港特區政府自2010年為抑制房價而推出的額外印花稅、雙倍印花稅以及買傢印花稅。這些印花稅主要針對香港非永久居民購房、本地居民購買非首套房以及在三年內轉賣房屋的行為，大幅提高其購房成本。

曾煥平認為，撤銷“辣招”將會導致樓市下跌，但能夠顯著增加樓市成交量，這對於整體樓市發展是利好。撤銷“辣招”會加速樓市找到市場底部，從而讓接受價格的投資者入場，為市場帶來信心。

預計下半年商鋪市場租金將上漲

仲量聯行預測下半年香港核心區街邊商鋪租金和商場鋪租都將會有0-5%的上漲。租賃交投將繼續由餐飲業、藥房、大眾時裝以及生活品牌等旅遊業相關的商鋪所主導，同時，部分高端品牌也正重新進入市場。

商鋪市場直接受惠於通關帶來的影響。香港旅遊發展局的數據顯示，2023年1-5月訪港旅客突破1000萬人次，恢復至疫情前（2017年至2019年）同期的40%。今年1-5月，香港零售業總銷售額同比上漲21%，核心街邊商鋪空置率由2022年底的16.6%跌至6月底的13.7%。上半年核心街街邊商鋪租金同比上漲8.2%，商場鋪租同比上漲1.1%。

仲量聯行香港商鋪部主管唐偉樂表示，上半年整體零售市場情況較去年有較大好轉，正在趨向穩定。但他同時指出，在今年年底前將會有約400萬平方尺（1尺約為0.09平方米）新零售大樓落成，龐大的供應會對商鋪市場帶來空置壓力。