如今,房地产只能用两个字概括:低迷。

但就是在这种市场环境下,有一种房子的成交量却屡创新高,那就是法拍房。

据相关资料显示,2024年1月全国法拍房挂拍10.04万套,同比增长了48.2%。其中成交了约1.27万套,同比增加18.3%,整体成交率达12.63%。而2023年全年全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套,相比2022年的58.3万套猛增36.7%。

这类房子多是因为原业主无法偿还贷款而被法院拍卖,虽然价格会相对较低,但因为涉及到一些债务纠纷,会有很多隐藏风险,很多人不愿意也不敢去占这种所谓的便宜。

但放到今天,它却成了一部分买房人的优选。

最近一起备受关注的法拍房,是阿里拍卖平台发布的,昔日“上海滩大佬”戴志康的独栋别墅。

戴志康曾在2004年胡润百富榜中排位第57位,2007年排在第65位,早期从事房地产事业,曾耗资百亿拿下上海外滩地王,一度是上海滩的风云人物,晚年转战互联网金融业务,又被称为“中国私募教父”。

后来因非法吸收公众存款、集资诈骗案,戴志康被判处有期徒刑19年,罚金2550万元。截至案发,“证大系”企业累计向35万余名出借人销售理财产品共计596.66亿余元,造成2.65万余名出借人未兑付本金共计75.21亿余元。

戴志康名下这栋位于上海市浦东新区芳甸路599弄15号的别墅,被依法拍卖。

公开信息显示,该别墅位于上海浦东新区花木板块,处于内环线以内,所在小区名叫“九间堂”,该房屋建筑面积为681.11平方米,评估价为1.27亿元,起拍价为9000万元。

经过117轮竞价后,这栋豪宅最终以1.44亿成交,溢价约60%。

但豪宅的实际情况已不算理想,部分外墙已拆除,门窗均已缺失。

房屋结构变化也比较大,有违建登记。买受人需在收到拍卖成交执行裁定书之日起三个月内,按相关部门要求将房屋恢复原状,并到不动产登记中心消除违建登记。相关费用由买受人承担。

花1.44亿买一栋680㎡的“残垣断壁”,还有很多隐形成本,到底值不值?

有专业人员给出过分析:

九间堂的位置极好,作为市中心的独栋,非常稀缺。

整个小区仅有49栋别墅,平均占地面积达到3亩,每一栋都是临水大宅,绿化率达到了60%。很多顶级富豪都在此置业。

目前小区有4栋豪宅在卖,价格区间在1.8亿到3.5亿不等。

也就是说如果不是法拍房,1.44亿的价格不可能拿得下这里的豪宅。

这便是争抢法拍房的人的心态:

在性价比面前,房子的硬伤,隐藏的风险,都可以暂时弱化掉。

那捡漏之后呢?

今日说法有一期节目《住不进去的别墅》,讲过一个案例:

李秋(化名)通过司法拍卖,买到了一套带有入户花园的4层别墅。总面积253㎡。

参加拍卖前,李秋和妻子曾实地看过房。

花园植被繁茂,室内装修豪华高档,有室内电梯、中央空调、地暖系统,很多家具还是名牌。俩人对这套房子非常满意。

据司法拍卖信息显示,这套别墅的起拍价是448万,看完房后,李秋觉得特别值。

当时跟他们一起看房的还有8个人,大家都很满意,所以竞争对象并不少。

李秋夫妇也没有十足的把握,他们的经济承受能力有限,想着说如果竞拍价太高,也就不打算继续跟了。

没想到到了竞拍日,竞争对手并没有出现,李秋一家也就非常幸运地以起拍价448万拿下了这套别墅。

夫妻俩非常兴奋,一来这价格确实便宜,二来装修精美,自己不用劳心劳力,还省下了装修费。

拍卖结束,很快就到了过户阶段。

根据法院的要求,李秋交完了别墅的全部房款,法院对原屋主王霜(化名),也就是案子的被执行人,下达了执行裁定书,要求王霜在规定期限内搬离别墅,并过户给新业主李秋。

执行裁定书以公告的形式张贴在别墅大门上。

到这里一切都很顺利。李秋一家也数着日子,等待搬进新家的那一天。

可生活是什么?

一山连着一山,生命不息,问题不止。

等真正拿到钥匙,夫妻俩推门而入时,傻眼了。

院子变得乱七八糟,杂物四处堆放,很多绿植也都被砍掉挖走了;

室内装修被全部损坏,门窗和电梯均无法正常使用;

甚至厨房和卫生间的下水道都被灌了水泥。

看着眼前这一切,虽然很气愤,但李秋其实早有预感。

在交房之前,李秋就收到过很多次威胁短信。

原屋主王霜以“别墅是自己花钱装修的”为由,要求李秋转一笔300万的装修款给她,否则就别想顺利入住。

法院多次传唤王霜就房屋交付问题进行协商,王霜都拒绝沟通,要求必须收到款项,才能交房。

为了尽快入住,李秋和妻子商量后,打算给王霜10万块钱了结此事,但显然没达到对方的预期。

心心念念买的新房,被毁成这样,李秋一家也没了心情。

他们提出了两种解决方案:

要么法院对这个房子进行退拍,退回房款,要么就把房子恢复原样。

法院介入后,王霜承诺会对房屋进行赔偿,但她目前并不具备赔偿能力,也就是说“账我认了,但我没钱”。

而这个房子的破坏是在事后形成的,也不符合撤销的要求。

这让人气愤又无奈,却也告诉我们:

便宜的B面,是风险。

能在价格上占到便宜固然让人兴奋,但这种便宜对有的人来说,是机会,却也会是另一些人的血泪。

其实随手翻一下社交平台,都能看到各种法拍房买卖血泪史。

有腾房时,门上贴着各种标语的:

“八十老人,一碰就倒。”

“内有藏獒,开门就咬。”

“租约20年,买卖不破租赁。”

也有买法拍房,买到凶宅的。

很多人买法拍房最关心的除了背后的纠纷,更多的就是风水。

但这类信息通常不够透明。

凶宅的条件限定,指发生过凶案事件的房子,像意外坠楼、自杀、煤气中毒等死亡的,都叫非自然死亡,严格意义上不会划分为凶宅。

而且只有即时发生的凶杀案,法律才会要求告知买家。比如A买B的房子,如果B的房子发生过凶案,就有义务告知,但如果中间转手卖给过其他人,再卖给A,就没有告知的义务了。

你看:

就算一套法拍房有着无比诱人的性价比,但硬伤和风险,也是实打实地存在。

那有人会说了,

明知道会有这么多问题,为什么就非法拍房不可?

一个客观原因是,虽然风险仍旧存在,但近几年的法拍房市场还是相对可控。

一来法拍房交易更加公开透明,二来在新增的法拍房里,部分业主多是拖欠债务或者断供的普通人,他们不属于老赖的性质,还是希望能尽快解决债务问题,所以在看房和交房时也相对积极。

当然,回到最核心的问题,还是钱。

争抢法拍房的一般有两种人,一种是投资赚钱,一种是刚需自住。

前者就不说了,不管是什么房,能赚一笔的就是好房。

而对刚需族来说, 无论房地产如何低迷,

也无论有多少帖子,劝年轻人现在不是买房的好时机。

但能不能攒出一套房子,有时候真的是一种执念,尤其对那些在一线城市漂泊的人来说,可能直接关乎到去还是留。

在这种不得不买的情况下,能七折甚至五折买一套刚需房,

就是必须要占到的便宜,更是普通人能做的所有努力。

(本文转载自装个好房子,如有问题请及时沟通)

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