仲量聯行：北京零售物業受消費提振率先回暖

2024年1月4日，仲量聯行召開2023年北京房地產市場回顧及2024年展望媒體會。

　　“受消費溫和復蘇傳導影響，2023年北京的零售物業租賃市場率先於其他物業類型迎來回暖。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示：“隨著經濟恢復向好勢頭持續鞏固，商業地產市場預期將由需求的逐步改善帶領整體恢復進程。”

　　辦公樓市場租金持續處於下行通道，第四季度跌幅擴大，但低價推動市場活躍度小幅提升。在投資市場，公募REITs相關資產投資熱度顯著提高，零售物業大宗交易的全年成交額較去年實現翻倍。伴隨宏觀消費的震蕩修復，零售地產市場租賃需求得到復蘇企穩。工業物流市場空置水平在新增供應影響下小幅上升，租金水平在四季度保持相對穩定。在酒店市場，新增供給保持較低的水平，業主對酒店價值提升訴求迫切。盡管北京住宅市場步入調整期，高端住宅市場保持逆勢增長，全年成交量同比上升2.9%。 　　租金持續下行，激發市場問詢與看房量小幅提升。第四季度租賃市場問詢及帶看量小幅上升。經過先前若幹季度的多輪租金談判，當前業主願提供更具有吸引力的租賃條款以推進進度並盡快簽約。為瞭降本增效的中小面積段租戶搬遷成為租賃需求的主要來源。TMT行業貢獻瞭甲級辦公樓市場成交總量的30%。一傢內資芯片公司升級至奧林匹克區域的甲級項目並租賃5,000平方米面積，成為第四季度單筆面積最大的甲級市場成交之一。此外，內資租戶在辦公樓租賃市場中持續主導需求。

　　全市整體空置率上升0.7個百分點至11.8%，主要受到新項目的影響。市場中存量項目的空置面積於四季度緩步去化。第四季度全市甲級辦公樓平均租金環比下降4.2%。先前幾個季度中，業主會通過提供定制裝修等附加服務來推進租賃交易，但發現所產生的實際效用有限。而當前大部分業主已意識到直接降租是促使成交落地的唯一有效途徑。在爭取好資質租戶的過程中，市場中已出現突破底線的租金價格。“在競爭激烈的租賃市場中，業主將持續大幅下調租金。低租金環境將促使更多租戶做出搬遷選擇，並進一步刺激沒有強搬遷動機的租戶進入市場尋找機會。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“2024年的全市凈吸納量預計有所提升。”

投資
　　非傳統市場投資人促成多例成交，買傢來源更為多元化。2023年，北京全年大宗成交累積總額337億元，市場活躍度略有改善。第四季度的大宗交易市場中，私人買傢占比超過五成。中國金茂以人民幣28.02億元將位於亮馬橋區域的五星級酒店金茂北京威斯汀大飯店成功出售，買方為渤海潤澤。

　　全年資產成交類型維持多樣化，公募REITs相關資產熱度顯著提升。受辦公樓租賃市場影響，辦公物業在大宗交易市場成交總額中占比雖有56.8%，但其成交金額較去年下降5%。隨著公募REITs試點范圍拓展到消費型基礎設施，零售物業的投資熱度有所提升，對比去年成交金額實現數倍增長。從買傢類型來看，投資需求有所回暖，投資型買傢的成交額占比上升至71%。“私人買傢、國企平臺等非傳統市場投資人入場，買傢來源較以往更為豐富。”仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“隨著市場預期的調整，核心區位的投資機會有望迎來更高關註。” 　　宏觀消費的積極向好刺激瞭租賃需求的復蘇。今年，隨著宏觀消費的震蕩復蘇，市場下行趨勢逐漸減緩。十月份，北京零售消費再次反彈，大大提振瞭市場情緒。零售項目租賃詢盤量有所增加，品牌方積極實施2024年的擴店計劃。由於第四季度未有新增供應，市場存量空置得到有效去化。

　　需求由成熟項目吸納，空置率錄得全年新低。第四季度，全市未錄得新增供應，原計劃入市的五個新項目被推遲至2024年，總面積達69萬平方米。延期入市源於預租受阻，零售商在選址方面較為審慎，很多有擴張計劃的零售商更願意選擇在經過市場驗證的成熟購物中心擴張，以規避新開業項目的不確定性。總體而言，存量項目的供應壓力有所減緩，第四季度存量市場凈吸納量達到63,903平方米，有效促使市區空置率下降0.4個百分點至5.9%，郊區減少0.8個百分點，錄得6.7%，使得全市空置率達到2022年第二季度以來的最低水平。

　　存量面積去化推升租金提漲。在市區市場中，表現領先的零售項目在第二、三季度實現瞭大幅漲租，並繼續推動周邊項目的租金水平上漲。因此，第四季度市區租金漲幅收窄，環比增長0.6%。與此同時，在郊區市場，存量空置的減少與供應壓力的緩解雙重利好，帶動瞭業主提升租金水平。整體而言，環比上漲1.2%，高於上季度0.9個百分點。“2023年租賃需求的顯著回暖刺激瞭市區頭部項目的市場信心，租金有望在未來兩年回升至疫情前水平。在頭部項目的帶動下，市區市場平均租金預計將在2024年同比上漲2.3%。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。 　　物流市場需求保持穩健，全市空置水平在新增供應影響下有所上升。多個一萬平方米以上的大體量新租成交在四季度錄得，新租需求以供應鏈和生物醫藥為主。其中，通州及大興國際機場地區需求增量明顯優於其他區域，呈上漲態勢。然而，由於租戶對租金敏感度不斷提升，北京物流市場中租金最高的順義空港子市場租賃成交相對緩慢。在供應方面，四季度北京物流市場共迎來兩個新增項目，總建築面積約為166,000平方米。其中一個表現最佳的項目以高達100%的預租率入市，而另一新項目則因區位等原因，在預租賃階段錄得成交較少，去化表現不佳。市場空置率受此影響在四季度上升1.1個百分點至10.4%。

　　2023年北京工業物流市場租金保持穩定，同比增長0.4%。但全市租金水平在四季度開始小幅下調，環比下降0.6%。隨著成本至上的市場情緒持續蔓延，四季度部分業主開始調整租賃策略以保留和吸引租戶。各子市場租金表現在此影響下分化明顯。之前租賃價格較高的地區業主表現出更強的租金調整意願，推出更多優惠策略。

　　“北京物流市場租金預計將在2024年開始下降。”仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“2024至2025年北京將持續迎來大量新增供應集中入市，預計將達到209萬平方米，即當前市場體量擴容2/3。由於供應壓力增大且市場需求端降本趨勢延續，業主情緒將持續受到影響。在此影響下，預計部分業主將進一步調整租賃策略以刺激入駐率。” 　　截至第三季度，北京市國內旅客人次已超過2019年同期，入境旅客人次恢復滯後明顯。據北京市文旅局數據發佈，截至第三季度北京市國內旅客數量為2.5億人次，超過2019年同期2.1%；國內旅遊收入為4,302億元，相比2019年同期下降瞭1.2%。相比國內旅客人次，入境旅客人次恢復較緩。截至第三季度北京市入境旅客數量為75.1萬人次，僅恢復至2019年同期的26.6%。

　　截至11月，北京高端酒店市場每間可出租客房收入恢復至2019年同期水平88.1%。截至2023年11月，北京高端酒店市場入住率為66.7%，平均房價達1,116元，每間可出租客房收入為745元。平均房價已基本達到2019年同期水平，入住率和每間可出租客房收入分別為2019年同期水平的87.8%和88.1%。

　　北京市場新增供給保持較低的水平，註重對存量資產的精細化管理，業主對酒店價值提升訴求迫切。2023年全年北京市無高端及以上酒店新增供給。2024年第一季度預計海淀萬麗酒店即將開業，這將是萬豪集團在北京落地的第三傢萬麗品牌。中國酒店市場中存量時代的特點逐漸突出，在北京，新增供給增速緩慢的趨勢尤其明顯，存量資產的品牌煥新，升級改造及用途更新是酒店業主重點關註的問題。

　　預期逐漸放寬的簽證政策將利好入境旅遊市場進一步增長，同時部分境內高凈值旅客需求也將流出至海外市場。12月對法德意等6國實施單方面免簽入境政策後，相關國傢旅客人次有瞭較大提升。國傢移民管理局的數據顯示，政策實施後3日內相關國傢入境遊客數量增長1.8萬人次，10日內增長5.9萬人次，日均入境人次較免簽政策實施前增長約四成。新加坡12月7日披露，在新中航班不斷增加的基礎上，雙方將通過30天互免簽證安排，加強兩國人員往來，俄羅斯也計劃與我國通過新的免簽團體旅遊協議。預期逐漸放寬的簽證政策將進一步推動我國入境旅遊市場發展。

　　仲量聯行大中華區酒店及旅遊地產事業部高級副總裁梁濤表示：“北京市場供給受限，以存量資產為主，近年來業主對於低效空間改造需求增長顯著。在對宏觀經濟趨勢仍存疑慮的背景下，國內旅客出遊意願強烈但預算減少，短期內仍需重拾消費信心。簽證放寬政策利好入境遊恢復，但部分高凈值國內旅客可能流向海外。基於變化的市場環境，業主針對酒店資產管理、提質增效的需求也在明顯增加。“ 　　北京高端住宅市場成交量逆勢增長。第四季度，北京高端住宅市場共成交1,509套，環比增長6.0%，政策效應逐步顯現。2023年，北京住宅市場步入調整期，成交量下行，但高端住宅因其優質資產屬性及穩定的需求走出獨立行情，全年成交同比增長2.9%。臨近年末，開發商積極通過價格優惠提升銷量，四季度高端住宅新房價格環比下降1.3%。部分二手出售房源因短期內未能成交轉為租賃房源，推高租賃市場供應，加之年末淡季租賃需求回落，租客的議價空間提升，四季度高端住宅平均租金環比下降1.0%，但較去年同期持平。

　　政策加碼推動置換需求加速進場，高端住宅市場成交量將保持穩定。北京於十二月宣佈執行新首付比例、貸款利率和普宅標準，以更好滿足剛性和改善性需求。“購房政策的進一步優化有助於改善市場預期，提高市場活躍度，預計北京高端住宅市場成交勢頭將保持平穩。”米陽表示，“2024年北京高端住宅價格預計在改善性需求釋放的支撐下企穩回升，並在中長期保持平穩上行態勢。”