律師王佳紅：如何選擇裝修公司以及如何防范裝修中的各種坑

裝修房子每個人或多或少都經歷過，但我想，凡是經歷過的可能多數都是不太好的體驗。無論是從裝修公司的選擇、到裝修設計、到裝修主材、到質保的維修等到處都是陷阱，得處處小心、處處提防，而且即便你再小心，也要有充分被坑的心理準備。   　　一、裝修公司的選擇   　　市場上，裝修公司非常多，有比較著名的裝修公司，例如博洛尼、東易日盛；也有互聯網裝修公司，比如愛空間；還有一些規模一般的裝修公司；再有就是不選擇裝修公司，而是直接選擇包工頭，由個人承包進行裝修。   　　在裝修公司的選擇上，我個人有幾點體會：   　　第一，如果你的房子比較大、需要比較上檔次的裝修，那盡量選擇比較著名的裝修公司。幾個理由：   　　首先，工程質量相對有保障，無論是施工中的質量，還是售後質量維保，都能有人持續跟蹤並提供服務。   　　其次，著名的裝修公司擁有比較成熟的設計師，風格迥異，能滿足業主對房屋裝修風格的個性化要求。   　　再次，施工現場的管理和施工工人的管理，對於裝修的一些法律政策規定以及裝修經驗上都相對豐富。   　　在這裡舉幾個例子，大傢可以感受一下：   　　示例1：有的裝修公司將房主的臥室縮小瞭空間，將一部分空間擴充到瞭衛生間裡面，這種做法實際上是嚴重違法住宅設計規范以及裝修的管理規定。為此，可能會和相鄰業主發生沖突，業主可能還會遭受到政府主管部門的行政處罰。   　　示例2：有的裝修公司在施工過程中，因為經常搬動大額主材或者清運垃圾按照物業的要求必須對電梯、公共走廊等進行成品保護，如果做的不好導致小區其他業主受到傷害的，業主也脫離不瞭責任。   　　示例3：有的裝修公司的施工人員因為不規范，使用業主傢裡的水，晚上走的時候又忘記關水龍頭，最終導致水流蔓延，樓下滲水，雖然裝修公司會承擔責任，但業主也絕對脫不瞭幹系。   　　這是舉瞭幾個例子，如果是規范的裝修公司，對於住宅設計規范比較瞭解，對於裝修的管理規定也非常清楚，在對施工人員的管理上和要求上可能會更加規范和嚴格。   　　但是，選擇這種裝修公司，雖然優點很多，自然價格也是非常高的，基礎報價很高，後面的增項也不會少。這就看裝修業主自己的具體考量瞭。   　　第二，也可以選擇小區裡其他業主普遍選用的裝修公司。   　　有的小區物業管理非常嚴格，不僅僅需要對裝修行為進行備案登記，對裝修公司的資質、裝修設計、裝修方案等進行審查，對水電改造的圖紙和最終的圖紙也需要備案，最終才可以完成驗收，才能返還裝修保證金。如果是這種小區，建議可以選擇小區其他業主普遍選用的裝修公司進行裝修，因為這個裝修公司熟悉瞭小區物業的管理流程、驗收流程、施工要求和註意事項、甚至對小區的水電暖改造等都比較瞭解。這樣比較節省時間和精力，避免走彎路。   　　第三，選擇小規模裝修公司不如選擇可靠的包工頭。   　　小規模的裝修公司，往往都是將工程交給掛靠的施工個人，有的甚至是從市場上臨時雇傭的工人，而公司還額外收取高額的管理費，實際上並沒有任何的管理和規范要求。   　　尤其是在當下疫情階段，很多小公司或者互聯網公司都無法經受考驗，最終倒閉。在這種情況下，我個人建議選擇這種沒有管理的小裝修公司，還不如選擇比較靠譜的包工頭。   　　第四，選擇裝修公司之前自己最好先去建材市場、傢電市場逛一下。   　　如今很多裝修材料、傢具傢電都可以在網上選購，但是目前普遍存在線上線下型號不一致，大部分初次接觸裝修的業主根本不知道裝修材料、傢具傢電的市場價格，信息不對等就有可能產生被裝修公司欺騙的風險。   　　我的個人經驗是，開始選擇裝修公司之前，自己先去房屋所在城市比較大的建材市場、傢具傢電市場逛一下，瞭解一下價格，主要對乳膠漆、瓷磚、地板等大部分裝修公司一般都會包料的部分有所瞭解，瞭解自己喜歡的品牌、型號、價格，做到心中有數。比如乳膠漆，市面上各種宣傳兒童漆、無甲醛等如何甄選，瓷磚哪裡的產地更好，實木地板、復合地板如何選擇。材料成本之外的工人鋪裝成本有多少。根據我的瞭解，有的施工部分工人施工費甚至比材料費都要高，這個大傢做預算時不瞭解的肯定考慮不到。   　　傢具傢電亦是如此，線上線下價格有時相差十分懸殊，但有時線下商場活動力度比線上還要高，再加上各種贈品和售後服務，建議大傢還是要留足充分的時間去多瞭解。   　　二、要謹慎簽署裝修合同，明確施工范圍以及各種優惠和承諾等內容，對於盡可能預見到的增項內容以及價格要進行明確   　　1、裝修合同中要明確基礎報價和基礎報價所對應的施工范圍   　　我看到市場上很多裝修公司的裝修合同，非常簡單、籠統、原則和概括，甚至根本說不清楚具體的施工內容和施工范圍。在施工合同中，我建議要明確以下幾個方面的內容：   　　（1）工程的基本情況，比如工程地址（房屋位置）、房屋面積、結構、工程款、工程施工的周期等。實踐中，一般的裝修工程都會拖延，所以一定要對施工周期有特別明確的約定，這才能進行責任劃分。   　　（2）要有明確的裝修施工內容和工藝，這些一般體現在工程報價單上。報價單上關於施工內容一般會體現具體的施工內容、面積、數量以及收費標準等。這裡面有兩點需要註意：第一，要註意基礎報價中所包含的數量要約定的特別清楚，比如施工項目是衛生間墻磚，但是沒有說明是一個衛生間還是兩個衛生間的墻磚，最後可能產生不同的理解。第二，在這個報價單中往往存在很多超出基礎報價項目如何收費的體現，所以大傢一定要仔細查看。例如，廚房地磚鋪設，規格尺寸在200*200范圍內是基礎報價中的，超出此規格的要額外收費等。再比如，雖然鋪設地磚不花錢，但是美逢需要額外支付費用，這也是一筆不小的開支。而在施工工藝上，合同中最好有明確的體現，因為施工工藝決定著施工的質量。第三，建議基礎報價中的一些工程盡量通過打包的方式確定價格。比如，基礎報價中電路改造隻是包括20個點位，後面每超過一個點位，就需要增加100元。我有一個朋友傢裡有200多個點位，超出20個點位外的部分就有2萬元瞭。所以，建議業主能夠價格打包，不管點位多少都固定價格，這樣容易控制裝修成本。   　　2、裝修合同中要有明確的石材明細表   　　選擇裝修公司進行裝修的基本上都是包工包料，因為裝修公司和各個石材公司都有合作，往往裝修公司采購同樣的石材價格會比我們自己購買價格還要低。所以，如果我們選擇的是包工包料的方式，建議在合同中要明確石材的具體明細，比如材料的具體名稱、品牌商標、型號、規格尺寸、產地、產品的性能說明（包括瞭性能的優勢、是否經過認證、是否屬於環保材料等）。我本人在裝修時，弱電線會傾向選擇荷蘭飛利浦中國國內生產，屬於全球500強品牌，高穩定，產品質量符合國傢驗證；地磚，傾向選擇馬可波羅廣東出產，全拋釉，仿古，啞光，600*600等等。   　　通過合同中對於主材的具體約定，一方面業主自己可以在網上就石材的環保性和質量進行查詢和對比，一方面在裝修施工過程中可以查看施工工人是否使用公司所承諾的石材，以免發生掉包現象。   　　3、裝修合同中對於付款方式要有分期付款的約定   　　簽署裝修合同後，我們不能一次性支付全部的工程款，而是要根據進度進行支付，尤其是在每個階段驗收完成後再行支付下一階段的工程款。比如，開工前需要支付一定比例，水電改造完成支付一定比例，基礎施工完成支付一定比例，竣工驗收後支付一定比例等。   　　4、裝修合同中對於工程的保修期需要有明確的約定   　　很多房子裝修後，1年左右墻面就會開裂，這需要由裝修公司進行後續的維修，所以一定要將保修內容在合同中進行體現，以及具體的保修期。例如，工程竣工驗收結束後10年內繼續履行保修義務。   　　5、裝修公司所作出的各種優惠和承諾務必在裝修合同中進行明確   　　現在裝修公司所面臨的競爭也是非常激烈的，為瞭招攬客戶、擴大自己的市場占有份額，有些裝修公司會采取各種酬賓活動，比如贈送電器、贈送拆除活動、贈送定制傢具等，類似這種優惠和贈送都需要在合同中進行明確才有意義，否則就是空頭支票。   　　6、裝修合同中最好對於所能預見的增項內容以及報價進行確定   　　很多人都說裝修處處是坑，就是因為在裝修過程中增項很多，尤其是對於沒有裝修經驗又不懂的外行人來說，增加的項目以及費用基本上想都想不到！因為房屋的結構不同、線路不同、房齡不同、業主要求不同等多種原因，會導致工程增項是必不可少的，這往往也是業主無法控制裝修預算的主要原因之一。   　　為瞭能在一定程度內控制增項的發生，進而控制預算成本，我們盡可能的利用好設計圖和效果圖發揮的作用。在我們能對房屋裝修有比較清晰裝修風格設計的情況下，完全可以在簽署裝修合同的時候一並把增加的項目以及價格事先確定好。這種方法雖然不能解決全部的增項問題，但是可以在一定程度上減少風險。   　　7、裝修合同中對於雙方的權利義務、工程變更程序、工程延誤、工程質量標準、爭議解決（仲裁或者訴訟）、違約責任等最好都有明確的約定，尤其是違約責任要約定的具體明確，具有可操作性。   　　三、裝修施工過程中需要註意的事項   　　1、要特別關註裝修的設計圖和效果圖   　　現在的裝修和以往相比，智能化很多。以前房屋如何佈局，隻能是靠大腦想像或者是粗略的設計圖展現出來，很難精準，最終呈現出來的效果也不好確定。很多時候裝修出來和自己相像效果截然不同。   　　現在技術和過去大不相同，你希望的房屋如何佈局，比如窗戶尺寸是多少、電視背景墻尺寸是多少、客戶需要什麼的背景、燈具、墻漆、傢具等設計師都可以通過技術做成3d立體圖和效果圖展現在我們面前。而且，裝修設計圖、效果圖也是現場工長和工人進行現場施工的指引和標準。   　　實踐中，很多裝修公司都會先由設計師對接客戶，作出設計圖效果圖，然後工長按照設計師的要求去施工，中間如果有需要調整的和增項價格確定的，都由設計師和業主對接。   　　所以，我們要非常重視設計圖、效果圖這兩個圖紙，這樣才能保持裝修風格的統一，施工中才不會跑偏。當然，如果你不能確定使用什麼的傢具、傢電，或者沒有更多的造型想法和要求，可能效果圖本身就發揮不瞭太大的作用，這也要因人而異。   　　2、裝修時要註意向物業公司進行備案登記   　　按照法律規定，公司裝修必須要到物業公司進行備案登記，簽署裝修合同，提交裝修公司的資質證書、繳納裝修保證金。同時，物業公司會告知裝修公司具體的裝修註意事項，比如開工時間的要求，有噪音施工的要求，無噪音施工的要求，工人居住在施工房間中要求、如何辦理出入證、垃圾清運如何處理、如何辦理開工手續以及具體的施工規范要求等。這裡有特別需要註意的是，不同的小區管理要求各不相同，尤其是高檔小區，物業公司對於業主的裝修管理更為嚴格，比如物業公司會要求裝修公司提供房屋設計圖、施工圖、水電改造圖等等，否則不允許裝修公司開工。   　　3、裝修過程中要多和物業公司溝通，瞭解小區以及房屋的具體特性   　　每個小區都有自己的特性，越是高檔的小區，要求的內容就越多，比如房屋外面的窗戶必須顏色一致、結構一致、尺寸一致等；而且，窗戶的設計和安裝必須經過物業的同意；再比如有的小區暖氣是帶水保養，意思是說過瞭供暖季的，暖氣管道內也是有水的，這樣可以更好的保養暖氣設備。所以，這些在裝修施工過程中，都需要和物業公司有充分的溝通。否則，就會帶來額外的麻煩。   　　4、要特別瞭解各項工程的附加款項   　　5、業主一定要隨時跟蹤裝修現場，瞭解進度，隨時溝通現場施工的情況   　　有很多公司都宣傳為可視化裝修，意思就是在施工現場放一個攝像頭，方便業主瞭解施工現場的施工情況，這種方式是為瞭防止施工工人不及時施工，去瞭現場明明可以工作4個小時，卻幹瞭2個小時的活，這不僅僅導致業主傢裡施工進度緩慢，更是擴大包工頭的成本，因為這種小工的結算，往往是按天計費，如果明明可以2天幹完，卻要花上4天，那包工頭就虧瞭。而采取這種方式就可以監督小工的工作，提高效率。   　　但是，我個人還是建議業主需要多去施工現場，因為施工進程具有很多可變性，再完美的效果圖如果不適合房屋的結構也無法實施，而且還涉及很多具體事項的敲定，比如線盒都放在哪裡？要在哪裡挖槽走線？有些管道已經老化，是否需要更換？如何更換？費用多少？這些細節問題都需要更細致的現場溝通才更清楚明瞭。
北京金訴律師事務所王佳紅律師、馬斌律師   2022年5月25日星期三
　　（律師馬斌對此文亦有貢獻，本文內容為作者獨立觀點，不代表大公房產立場。）