聚焦新一代好房子價值觀發展 萬科北京再進化

"隻有順應時代改變的企業，才有可能穿越周期。對萬科而言，與客戶、城市同步發展，就有生意做。"   　　在今年的萬科媒體交流會上，萬科集團董事會主席鬱亮和大傢分享瞭萬科在行業極致內卷下的"發展之道"--與客戶同步發展，開發企業要在產品和服務上像消費行業一樣追求極致，才能滿足客戶的需求；與城市同步發展，要隨著城市的進步持續向中心做復雜、做綜合。   　　在交流會結束後的第二周，萬科就用新產品發佈展示瞭它與客戶和城市共同發展的行動實踐。10月27日，以"明天，我們將住在哪裡"為主題，萬科北京城市生活新提案暨東廬作品發佈會在北京舉辦。
  　　
       與客戶同在，讀懂新一代想要的明日人居   　　發佈會上，北京萬科總經理林曈表示，"這幾年，我們其實從來沒有停止對理想居住生活的實踐。"數據顯示，作為一傢深耕北京30年的公司，截至2023年，北京萬科在京的現有住宅項目已突破58個，已交付業主超過10萬戶、近30萬人。此外，包括長租公寓、產業辦公、商業、養老等多元化業務也在同步發展，滲透在客戶生活場景的各個方面。這些與客戶和城市長達30年的共同發展經歷，使得萬科從多個維度感知到人們在生活態度和居住需求方面已發生巨大變化。   　　北京萬科秉承與客戶同步發展的經營理念，通過多種社區場景服務青年人群體，在北京率先做出瞭剛需產品創新、大型租賃住區、城市更新商業商務街區等領先市場半步的產品。針對新時期北京年輕人的住房狀態與解決方案，萬科北京區域首席城市研究合夥人都珊珊分享瞭萬科對城市的洞察。在北京，本碩在讀人群達到94萬，工作人口中非京籍超過一半，"考一代"和高學歷、高收入的青年人群，正成為北京2300萬人口中最活躍的群體。2023年1-9月，北京小於600萬的一手房成交1.8萬套，同比多瞭2263套，占到城市總成交量的46%。市場表明，剛需依舊活躍。2023年，北京萬科和後浪研究所聯手邀請瞭1394位城市新青年參與居住調研，發現當下新一代的北京剛需客戶，擁有更開放的視野和更豐富的閱歷，在審美、功能的需求上均有大幅提升，但受制於供應結構和產品痛點，少有能夠完全滿足他們"既要又要還要"的居住解決方案。
  　　針對這一命題，萬科在長期客戶研究的基礎上得出瞭產品主張。調查顯示北京年輕人日均下班休息時間為3.54小時，為全國最短，40%在傢步行范圍內喝不到咖啡，這促使萬科在社區中設置瞭歸傢配套來填補年輕人從城市到傢之間的空白地帶，用精密設置的社區流線提高效率。調查還發現，90-95的年輕人在未來五年內平均傢庭人口數從2.0人增加到2.8人，而人均居住面積有限，萬科產品通過重構戶型來實現傢人共享的新型空間。"供求關系已經發生瞭深刻的變化，客戶在快速進步，產品也需要與客戶進行信息、認知、審美和情緒的對齊，隻有這樣才能從行業周期中率先調整出來，做出市場認可、客戶買單的好產品。"
  　　此外，萬科北京區域首席室內研發合夥人汪啟帆聚焦新一代北京青年在居住方面的痛點和多樣化功能需求，與大傢分享瞭萬科在精裝方面的創新突破--全精裝加進階一體化定制空間。基於萬科在精裝領域20多年的豐富經驗,萬科東廬提供瞭65-120平方米不同戶型的低密洋房，既註重傢庭互動的場景，又兼顧每個成員的獨立空間，例如，采用LDK餐客廚房一體化佈局、雙套房等設計，來提供更多親密的社交場景。   　　作為精裝交付的開啟和引領者，自2007年北京萬科就引領著北京市場精裝交付的行業標準。盡管萬科裝修起步早，規模大，但單純以成本優勢去應對市場競爭，已無法匹配傢裝市場的快速成熟和客戶需求的復雜變化。在新房裝修領域，行業普遍的問題是，一方面人工成本占比高，部品大牌主要在零售模式上成長，價格難降；另一方面合作采購的產品型號落後，對裝修功能升級反應慢，批量施工不能按戶揀貨，較二手房傢裝而言靈活度低。針對這些痛點，發佈會上，汪啟帆帶來瞭萬科的全新室內方案和多項功能產品，核心理念就是"三好四省"：好住好用好看，省時省心省力省錢。他表示："我們希望用貼合生活使用的功能設計，和品牌供應鏈聯合的功能產品，換來真正可以拎包入住的整裝好房。"
  　　據汪啟帆介紹，此次東廬產品的傢裝解決方案包括完整風格顏值、地暖空調凈水、全套收納組合、全套嵌入式傢電、傢居智能控制系統、一鍵維護保護，不僅在產品功能上用力，也要避免水深坑多的隱蔽工程煩惱，例如七孔聯防的全屋工程，隨房交付的全屋光源。此外，萬科逐步開始減少供應端依賴，應用5大類22項專利產品，解決需求供應空白的問題。"我們希望通過產品和服務，讓每一個買萬科房子的人得到高品質的生活服務和居住體驗。"汪啟帆表示。   　　同頻世界的東廬遠見，融入城市的美好社區   　　萬科認為，好的生活不僅僅取決於住宅產品本身，還與街區、社區氛圍以及融入城市未來發展的社區價值增長密切相關。   　　萬科東廬項目位於北京朝陽與通州交界的城市新核心，地處繁華發展中的朝陽北路，靠近地鐵6號線，既可享受朝陽北路醇熟生活圈的便利，又可西擁國貿CBD、東攬運河商務區。在不可復制的城市優勢地段之上，為瞭讓業主的美好生活進一步融入城市的繁華和未來，萬科主張將規劃設計的視野從社區內部延伸到社區外部，把社區面向城市的展示界面及社區配套，作為城市功能向城市開放。   　　發佈會上，北京萬科首席產品合夥人夏天談到瞭萬科東廬關於規劃、社區與好生活的全新理解，"我們摒棄瞭市場上常用的'梅花樁、樓縫對樓縫、轉角廳、綠地切碎……'等等安全而標準的方案"，萬科東廬在充分考察瞭全國多個新生代人居產品後，在進行瞭更深入的客戶需求和生活痛點調研之後，選擇瞭為北京新一代青年"定制"一個不一樣的作品。   　　"這些不一樣形成的東廬面貌，也是為瞭充分回應和滿足東廬所面對的客戶不一樣的生活方式"夏天如是說。"我們希望讓大傢看到，北京這個城市的首置首改、8萬以下的房子，竟然還能做成這樣好。"   　　具體而言，萬科東廬有這幾個不太一樣的社區"高標準"。
  　　第一是不太一樣的城市界面：不同於其他首置首改項目，萬科東廬在規劃佈局上給到大傢的第一個不一樣的印象，就是更低密、更舒適。項目在36米的限高要求下做到瞭33米，平均單元樓層做到瞭比周邊更低的8.5層；同時北京萬科在這裡落地瞭一個北京少有的、更高顏值的鋼木房子架構--無論是從東邊地鐵步行、還是從西邊開車回到萬科東廬，一路上看到的，絕不是密集的鋼鐵森林高層，而是一個更低密的城市界面以及因此而來更舒適的視覺情緒。
  　　第二是不太一樣的社區氛圍：為瞭營造社區的高級煙火氣，萬科東廬通過豐富的社區商業配套和社區服務配套打造瞭內外兩個"社區盒子"，歸傢必經之路上，在外有地下1600平米的服務業態和地上100平米的生活配套，將經營簡餐咖啡便利店等，提供有溫度的社區生活。在內有度假禮儀感的社區客廳、歸傢景觀庭院和快遞外賣功能動線分離。   　　第三是不太一樣的屬於北方的精致景觀：萬科東廬精心為業主設計瞭歸傢動線上的美好和禮序--既有陪業主回傢的櫻花道，也有滿足功能需求的商業庭院以及滿足情緒需求的靜心庭院……一路上九園九景、四時景致、各有不同，在細節中構築日常中的儀式感。另外在這次的產品中，萬科突破瞭北京市場常見的規劃形態，團隊用一個月內接近100次的總圖迭代，拿出瞭一個庭院式佈局的開放景觀形態，最大化提升居住的景觀體驗，重溫北方大院的生活記憶。 　　社區是城市最小的單元，萬科東廬一方面通過城市界面煥新，打造代言通州未來居住形態范本的低密住區；一方面也致力於場景融合，以高品質配套構築社區生活場景，為業主營造質感與品味皆優越的生活領域。讓社區成為文化記憶與當代質感生活的載體，萬科東廬為瞭滿足這些不太一樣的社區高品質標準，做出瞭一定的犧牲，也投入瞭更多的成本--例如在社區裡主動規劃更多南入戶的樓棟，犧牲瞭一定成本，但帶來瞭更好的北方居住體驗。   　　正如此前鬱亮所言。住房市場需求已經從"有沒有"的階段，走向"好不好"的階段。目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應是不充分的。北京萬科此次的新生活提案和萬科東廬作品正是因此而來。在行業內卷極致的當下，隻有深入客戶、深入市場，持續以更好的產品滿足新需求，才能在激烈競爭中實現持續發展。