仲量聯行：北京辦公樓市場面臨供需兩端壓力，轉型調整有望迎來穩健均衡發展

10月10日，仲量聯行召開線上媒體會，並發佈瞭《流動中的新均衡：2023北京辦公樓市場白皮書》。其中提到，三季度，隨著政策效應不斷累積，中國經濟整體向好，主要經濟指標呈邊際改善。但受限於經濟復蘇不均衡和短期經營發展不確定性等因素，企業仍然保持審慎的經營策略。

　　在北京辦公樓租賃市場，整體表現還未達到各方的預期。從供應角度來看，市場現在面臨著過去五年400萬平方米新增供應所遺留的壓力。從需求角度來看，中國經濟發展處於由高速增長轉向高質量增長的轉型期，GDP增長率由2008-2017年的7-10%降至當前的5%，在結構重塑和重新平衡之前，大環境的溫差造成瞭市場層面的短期陣痛。

　　仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“雖然北京辦公樓市場復蘇勢頭的放緩與疫情的延續性影響有一定關聯，但當下的困境更多來源於市場所處發展階段的變化。在經歷瞭2008年和2018年兩輪大供應周期後，北京市場已走完初步發展階段和快速增長階段，開始步入成熟階段。在這個關鍵的時間節點上，市場面臨的挑戰與此前已經截然不同——在快速增長周期中形成的資產策略和管理方案，已經不能有效解決市場中的新問題，基於簡單供需邏輯的傳統研究方法也難以為市場提供明確的指引。”

　　基於此，仲量聯行重磅發佈《流動中的新均衡：2023北京辦公樓市場白皮書》，旨在通過真實的大數據，深度剖析北京辦公樓市場多個維度流動的秘密，探索當前經濟與市場環境的根本邏輯，為迷霧中的市場指明未來的發展方向。

　　金融和科技行業成市場兩大支柱，2019年為租金分水嶺

　　據仲量聯行對北京辦公樓市場過去七年內的八千多條交易統計，金融、科技互聯網、專業服務這三個行業單年所產生的租賃費用，即可超過其他所有行業之和。在此之上，金融與科技互聯網更處於斷崖式領先地位，可謂是北京辦公樓市場的兩大支柱。

　　從租金來看，2019年是北京辦公樓市場發展的一個分水嶺。在此之前，市場租賃需求活躍，全市租金持續爬升，在2018年下旬達到頂峰。自2019年開始，市場步入下行通道，此後租金連續下降近5年，降幅達到22%，長期以來低供應、低空置的北京市場由業主方市場轉為租戶方市場，企業租戶的議價能力持續提升。 　　對比甲級和非甲級辦公樓市場可見，自2019年轉入下行周期後，北京甲級辦公樓市場租金降幅為75元/平方米/月，高於非甲級辦公樓50元/平方米/月的降幅。不過，2023年上半年，甲級項目平均成交面積與疫情前相比降低瞭23%，而非甲級項目平均成交面積則下降瞭45%。

　　從行業租金承付力來看，截至2023年上半年，北京所有行業的成交租金均落至7年來最低水位區間，沒有個別行業能在本輪周期中脫穎而出、支撐租金表現。疫情前，大部分行業成交單價集中在305-395元/平方米/月的區間，而目前則回落至211-316元/平方米/月。即便是最不差錢的金融行業，當前的平均成交租金為355元/平方米/月，而疫情前則高達429元/平方米/月。

　　北京辦公樓市場處於緩慢轉型階段，未來將迎來穩健均衡發展

　　在經濟高速增長時期，高品質的辦公空間和樓宇服務能為企業的業務增長構成強勁助力，但在企業發展前景具有不確定性的時候，辦公樓租金作為企業的成本支出，則必然面臨下行的調整周期，或者說租金水平適配經濟發展階段的“正常化”過程。一直以來，依托全國最高的第三產業占比和供給側政策限制，北京始終是全國辦公樓租金最貴的城市。但是，在經濟增速放緩的轉型期，高昂的租金將構成經濟增長的成本，而租金下調的“正常化”階段將有助於培育和激發市場需求，幫助北京市場補齊短板、發揮優勢，為更為穩健的長期增長奠定基礎。

　　仲量聯行中國區首席戰略官張瑩表示：“北京市場已從新興市場發展為與全球主要城市比肩的成熟市場，當前的市場環境正處於轉型階段，復蘇及調整都隨著市場體量的增加而變得緩慢。預計市場將不會迎來爆發式的需求反彈，以及大踏步前進式的租金回漲。在未來5年內，預計租金會在1.5到2年內觸底，並在之後以更溫和、漸進式的步調達成新的市場均衡。從產業結構來看，北京是全國第三產業占比最高的城市，達到83.8%，辦公樓宇是這座城市主要經濟活動的承載地，因此北京辦公樓市場有充足的底氣迎來復蘇。從宏觀視角來看，這也是中國經濟高質量發展轉型和增長換擋降速，為市場指引的必經之路和必然結果。”