行業轉型背後，華潤置地加速拓展REITs新機遇

如華潤置地管理層於2022年中期業績會上所言：“隨著商業市場開放，經營性不動產將迎來價值釋放”，2023年上半年，華潤置地的經營性不動產業務迎來新轉機。  
華潤置地2023中期業績發佈會現場   　　8月30日下午，華潤置地發佈2023年中期業績報告並召開業績發佈會。數據顯示，2023上半年公司實現營業額729.7億元，股東應占溢利137.4億元，同比增長29.6%，中期每股股息0.198元/股。其中，經營性不動產業務營業額為107.2億元，同比增長41%，為所有業務中增幅最大的板塊。截至2023年6月30日，華潤置地市值2367.5億港元，穩居內房股第一。   　　在行業規模見頂的年份裡，開拓創新並不容易，但憑借著秉持長期主義、穩健經營的發展理念構建的“3+1”業務模式，華潤置地仍交出瞭一份各項核心業績指標穩中有升、跑贏行業的成績單。而透過這份業績報告可以發現，在華潤置地高質量發展背後，公司經營性不動產業務已逐漸走向臺前。   　　行業新競爭格局下 　　經營性不動產向大資管轉型   　　對於華潤置地來說，開發銷售型業務始終是公司業績增長的發動機，也是實現高質量發展的基本盤。2023年上半年，華潤置地共實現簽約額1702.4億元，同比增長40.6%，行業排名穩居前四。   　　在開發銷售型業務穩定增長的同時，經營性不動產業務也已成為華潤置地擁有長期穩定現金流的“源泉”。2023年上半年，華潤置地旗下購物中心租金收入達86.4億元，同比增長39.5%；旗下67個在營購物中心實現零售額751.3億元，同比增長38.9%。   　　當前，房地產行業的主投資邏輯已經由積極拿地轉為精細化運營，隻有具備核心區域資源、尤其具備不動產運營和服務能力的企業，才能在新競爭格局下脫穎而出。於是對華潤置地來說，發展經營性不動產業務，已經成為行業新競爭格局下的核心路徑。   　　縱觀2023年上半年華潤置地在商業領域的佈局，基本是在聚焦核心城市，做好優質資產投資。上半年華潤置地新獲取5個購物中心，均位於北京、廣州、南京、武漢等高能級城市，實現核心城市商業破局。   　　基於這種優質商業佈局，今年上半年華潤置地旗下又有2個項目如期高品質開業，分別為北京西三旗萬象匯、重慶萬象城二期，平均開業出租率達到95.7%。   　　酒店及寫字樓業態方面，報告期內的華潤置地則表現亮眼。上半年，華潤置地旗下寫字樓出租率逆市提升，較上年末增加2.6個百分點至81.8%，為歷史同期最高水平。同時，公司旗下酒店業績大幅反彈，房價及入住率已基本恢復至疫情前水平。   　　另外，作為華潤置地旗下輕資產平臺，華潤萬象生活今年上半年更是實現營業額67.9億元，同比28.7%。截至2023年6月底，華潤萬象生活管理的在營購物中心有88座，其中重奢購物中心12座，另有儲備項目88個，持續保持行業第一。   　　物管方面，截至報告期末，華潤置地的物業在管面積達到3.25億平方米，合約面積3.80億平方米，已進入行業第一梯隊，覆蓋全國189個城市。同時，公司還積極向城市空間運營服務商轉型，拓展城市空間項目29個。   　　包括經營性不動產業務、輕資產管理業務以及生態圈要素性業務在內，華潤置地於今年上半年的經常性業務收入同比增長35.6，收入貢獻占比同比提升6.5個百分點至25.1%；經常性業務核心凈利潤貢獻占比達42.8%，收入及盈利結構持續優化，助力公司穿越周期，實現可持續高質量發展。   　　面向未來，華潤置地管理層表示：“在開發銷售型業務保持穩健增長、商業綜合實力第一地位持續鞏固的基礎上，公司還將推動經營性不動產業務逐步向大資管業務轉型，打造新的業績增長極；華潤萬象生活精進業務管理能力，向創建世界一流企業邁進。”   　　以公募REIT為起點 　　加速向公寓資管商轉型   　　2018年6月，華潤置地積極響應國傢號召發展租賃住房業務，正式發佈租賃住房品牌“有巢”，以行業排頭兵之姿大力發展租賃住房。2022年12月9日，華潤有巢REIT在上交所上市，成為國內首單市場化機構運營的保障性租賃住房REIT。   　　放眼全球住房租賃企業的發展實踐，REITs是融資的創新模式，具有較強生命力。而對於具備經營不動產能力的企業而言，C-REITs相當於打開瞭投融管退的通路，搭建瞭企業高質量發展的新路徑。   　　對於華潤置地來說，華潤有巢REIT的成功上市，就是公司向公寓資管商戰略轉型的起點。   　　作為市場上唯一一隻以租賃項目為底層資產的REITs項目，華夏基金華潤有巢REIT的底層資產是由華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司開發經營的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，是上海松江區“001號”、“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房發展的重要示范項目。   　　基於華潤置地出色的運營管理能力和市場化經營水平，自上市以來，華夏基金華潤有巢REIT就持續有著優秀的業績表現，股價表現良好，積極回饋投資者信任。中報顯示，2023年上半年，基礎設施項目公司實現營業收入3825萬元，超上市預測8.0%，租賃住房出租率96.4%，超上市預測6.0個百分點，經營兌現上市承諾。   　　此前8月23日至25日，華夏基金華潤有巢REIT更是迎來成立以來首次現金分紅。根據公告顯示，每10份公募REITs份額分紅0.7846元，共計派利3923萬元。   　　對於保租房而言，提升盈利能力的關鍵在於提升運營管理能力。而有巢住房租賃作為市場化主體，出色的運營管理能力正是其核心優勢所在。有巢將華潤置地在高品質住宅開發領域的豐富經驗引入長租公寓業務中，有助於投資人充分享受核心城市租賃住房產業發展帶來的紅利。   　　截至2023年6月30日，有巢公寓已累計進駐全國15個城市，佈局項目56個，佈局房源5.6萬間，是市場上僅有在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區佈局的租賃企業。在中指研究院“2023年中國住房租賃經營質量優秀企業”、“2023年中國住房租賃資產管理優秀企業”等第三方評測中均位列榜首。   　　鞏固城市運營商地位 　　加速推進消費類公募REITs“上新”   　　就公司於REITs市場的下一步計劃，華潤置地管理層表示，集團將抓住國傢區域戰略、消費基礎設施公募REITs、城中村改造等政策帶來的諸多機遇，持續提升核心競爭力，堅持高質量發展，矢志成為中國綜合實力領先、行業領先的城市投資開發運營商。   　　值得註意的是，今年3月消費基礎設施公募REITs試點開閘，自此，包括首創鉅大、魯商置業、百聯股份、天虹股份等公司紛紛宣佈將以其所有的商業底層資產發行消費類公募REITs。   　　8月1日，發改委等八部門也發佈瞭《關於實施促進民營經濟發展近期若幹舉措的通知》，提出要擴大基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)發行規模，推動符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，進一步擴大民間投資。   　　利好政策頻出的情況下，日前已有消息傳出，華潤置地的首批消費基礎設施公募REITs的籌備工作已進入尾聲，底層資產為公司持有的青島某購物中心。   　　在業內看來，新類型REITs的發行上市能夠推動市場持續擴容增類，同時豐富投資者可投標的。將消費基礎設施資產納入REITs試點范圍，也有助於進一步引入社會資本更多參與線下消費場景投資。   　　對此，華潤置地管理層表示，隨著消費基礎設施公募REITs獲得政策支持，華潤置地已經啟動資產管理平臺搭建、資產管理能力建設，推動向資管業務轉型，打造新的業績增長極。   　　伴隨著消費類公募REITs的開閘，商業運營賽道的想象空間也越來越大。而華潤置地作為該賽道的“玩傢”之一，早已蓄勢待發，做好開拓市場新機遇的準備。