質押鑫苑服務4億存款後，張勇能盤活鑫苑置業嗎？

糾纏已久的鑫苑系存款質押疑團迎來最新調查結果：受質押支持融資活動的所獲資金，最終輸送至鑫苑（中國）置業有限公司（以下簡稱"鑫苑置業"），並用於其日常業務活動，即項目建設及交付保證。


　　8月15日晚間，鑫苑物業服務集團有限公司（以下簡稱"鑫苑服務"，01895.hk）披露有關獨立調查更新及繼續暫停買賣的消息。

　　公告披露，獨立顧問於2019年10月1日至2022年12月31日期間，識別出鑫苑科技及其直接附屬公司河南鑫苑物業服務有限公司合共訂立32筆交易，交易性質為定期存款、通知存款、結構性存款及金融產品投資。

　　其中，有28筆已安全歸還予本公司及其有關附屬公司。然而，餘下4筆為未經授權的質押，總額為4.02億元。受質押支持融資活動的所獲資金最終輸送至鑫苑置業，並用於其日常業務活動，即項目建設及交付保證。

　　值得註意的是，獨立調查所識別的4筆存款或相應質押乃於董事會不知情或未經同意的情況下作出。由於相關貸款未在有關貸款到期日前償還，4筆存款均已被有關銀行強制執行。


　　受此存款質押事項影響，鑫苑服務自2022年11月16日暫停瞭在港交所的上市交易，並宣佈進行核查。直到近期，調查團隊發佈最新報告，證實瞭質押存款所獲融資最終輸送至鑫苑置業。

　　然而，時至今日，鑫苑服務仍未在港交所復牌。

　　未獲董事會許可
　　鑫苑服務4億存款不翼而飛


　　存款質押事項的披露起源於鑫苑服務的自曝。2022年11月15日，鑫苑服務發佈公告稱，識別出旗下附屬公司存置於鄭州銀行及華夏銀行合共約4.02億元的定期存款已被質押，作為控股股東鑫苑地產控股有限公司（以下簡稱"鑫苑地產"）的子公司以及若幹非鑫苑服務旗下公司的貸款融資抵押品。

　　在公告中，鑫苑服務特別指出，抵押事項乃於現任董事會任何成員或本公司高級管理層不知情及未經同意下進行。

　　IPG中國首席經濟學傢柏文喜向大公房產表示，這種關聯交易屬於違反決策程序、未經關聯交易專項審查並及時披露，除瞭違規之外還涉嫌犯罪。

　　資料顯示，鑫苑地產持有鑫苑服務3億股股份，持股比例為60%；而鑫苑置業則由鑫苑地產全資擁有。鑫苑地產是鑫苑服務的控股股東。

　　自曝存款質押事項的後一天，鑫苑服務公告暫停在港交所的交易，並宣佈進行調查。此後幾個月內，鑫苑服務就質押事項及暫停買賣的最新信息陸續發佈13篇公告。

　　綜合公告內容來看，鑫苑服務針對質押事件成立獨立調查委員會進行調查，並持續停牌，甚至就存款抵押事項向香港國際仲裁中心提交針對鑫苑置業的仲裁。受此事件影響，鑫苑服務至今仍未刊發2022年全年業績。


　　值得關註的是，2022年11月28日，香港聯交所發佈對鑫苑服務及四名董事的紀律行動聲明，譴責該司執行董事王研博、前執行董事黃波損害投資者權益及譴責非執行董事張勇、楊玉巖。

　　大公房產瞭解到，鑫苑物業服務於2019年10月上市後不久，並於2020年1月1日至2021年3月31日期間，與母公司及附屬公司進行瞭十項須予公佈及關聯交易以及透過其持有51%權益的合營公司與母公司的附屬公司進行一項交易。

　　聯交所認為，相關交易主要是為母公司的利益而進行，而該公司承認當中有部分構成向母公司提供的財務資助。

　　在這則聯交所的紀律聲明中所提及的非執行董事張勇，正是鑫苑系的老板，鑫苑集團的董事長。

　　鑫苑服務在港上市時，張勇曾對鑫苑服務寄予厚望。他曾表示，鑫苑服務在香港上市，將為公司未來的發展註入雄厚的資本實力，開辟更加廣闊的發展空間。如今，為瞭盤活鑫苑置業，質押瞭鑫苑服務4.02億元存款，甚至還引起鑫苑服務不顧情面向香港國際仲裁中心提交仲裁。

　　不過，在鑫苑服務持續發佈的公告中，可以看出鑫苑服務尋求復牌的渴望，同時也收到聯交所的多次復牌指引。

　　不過，由於獨立調查尚未最終結束，其2022年年報也還未公佈，鑫苑服務想要達到復盤標準尚有一定距離。柏文喜表示，此事需要查明事實，提出切實可行的解決方案並予以公告之後才能達到復牌要求。

　　鏡鑒咨詢創始人張宏偉向大公房產表示，鑫苑服務短期內復牌的希望並不是太大，最壞的結果是像泰禾或是陽光城，有可能面臨退市風險。

　　鑫苑服務方面則表示，他們將盡一切所需努力，按聯交所滿意的方式履行復牌指引，以期在全面遵守上市規則的情況下盡快恢復其股份買賣。

　　質押物業公司4億存款後
　　鑫苑置業仍面臨債務壓力

　　實際上，在此次因質押事項停牌前不久，鑫苑服務才剛剛擺脫關聯交易及年報難產的問題，結束瞭長達17個月的停牌之旅，於2022年9月2日恢復股份買賣。然而，僅在兩個月後，鑫苑服務就再一次因關聯交易陷入停牌風波。

　　鑫苑置業是鑫苑集團旗下的地產開發公司，也是此次質押事項的直接受益人，於2007年在紐交所上市，是首批赴美上市的中國房地產企業之一，曾有著"中國房企赴美上市第一股"的美譽。

　　大公房產瞭解到，2022年6月24日，鑫苑置業曾收到紐交所的通知信，稱其ADS交易價格低於合規標準，並且公司恢復合規的適用補救期將於2022年12月24日到期。

　　按照相關規定，如果在六個月補救期屆滿時，補救期最後一個交易日的ADR收盤價為1美元，並且如果在補救期最後一個交易日結束的30個交易日內未達到1美元的ADR平均收盤價，紐交所將啟動停牌和退市程序。

　　此外，受債務違約影響，在2022年5月31日-7月1日，鑫苑置業及其子公司曾三度被法院列為被執行人，被執行金額總計10.6億元。

　　2022年10月11日，鑫苑置業於新交所發行上市的兩隻優先票據"14% UNSUB NTS 25/01/2024 USD (REG S)"和"14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD (REG S)"未能按時償付美元債利息發生違約，還觸發瞭約2.3億美元本金的提前償付。

　　據此，兩筆違約本息合計為約2.67億美元，約合人民幣20億元。這正是在鑫苑服務自曝存款質押事項前不久。


　　整體來看，鑫苑置業2022年上半年可謂債務壓力巨大。據其發佈的2022年債券中期報告顯示，截止報告期末，該公司合並報表范圍內負債總計578.99億元，其中有息負債總額100.68億元，一年內到期有息負債35.42億元，而公司期末現金及現金等價物為18.86億元，僅達到即將到期負債總額的一半。

　　近年來，鑫苑置業的經營狀況也不容樂觀。數據顯示，2017年-2022年鑫苑置業錄得收入分別為19.77億美元、22.18億美元、24.83億美元、17.46億美元、15.36億美元和9.5億美元，其營業收入在2019年攀至高峰後又逐漸下降，直至2022年跌下10億美元的門檻。

　　隨著營業收入的下滑，鑫苑置業也陷入持續虧損的旋渦。自2020年至今，鑫苑置業連續三年持續凈利潤虧損，分別虧損0.68億美元、4.13億美元和2.59億美元。

　　"黑鐵"時代
　　鑫苑集團何去何從？

　　2007年，鑫苑置業成功在美上市，獲得"中國房企赴美上市第一股"的稱號，張勇也憑借鑫苑置業的上市迎來瞭自己人生中的高光時刻。

　　此後十年，鑫苑置業經歷瞭方向調整、規模擴張、組織再造，引入多位萬達老將的加入。這十年也是地產行業的黃金十年，許多頭部房企正是抓住這段時間的機遇，迎來規模與效率的大幅提高。

　　然而，堅持"不囤地、不捂盤、零庫存"開發模式的鑫苑系，終是沒能在黃金時代站穩腳跟，始終徘徊在中小房企之列。

　　2017年，張勇大手筆"承包"瞭紐約時代廣場的廣告大屏向全球華人拜年，一時風光無限。這次高光之後，鑫苑系便邁入低谷，不僅是經營上被人落下一大截，更是陷入債務泥潭的旋渦。

　　資料顯示，2014-2021年，鑫苑置業的銷售額分別為82.3億元、135.6億元、190.7億元、233.1億元、295.1億元、221.9億元、226.3億元及200.5億元，在2017年達到高點後便停滯不前，甚至還出現下滑。

　　2021年以來，鑫苑置業的危機逐漸爆發。財務危機、債務違約等消息從2021年下半年開始不斷傳出，並從財務危機傳導至項目危機，進而導致項目停工、業主維權，企業風評急速下滑。




　　迄今為止，鑫苑置業仍有八次被法院列為被執行人的記錄，被執行金額已經達到13.75億元。此外，鑫苑置業還被兩傢中級人民法院限制高消費，這讓曾經風光一時的鑫苑創始人張勇也陷入窘境。

　　實際上，面對當下的行業及市場環境，許多頭部房企仍在持續承壓，更不要說中小企業。關鍵在於是否能改善自身經營狀況，促進良性循環，等待市場環境的改善。

　　張宏偉表示，從目前鑫苑的整體區域佈局來看，鑫苑以河南為大本營，佈局相對較多，在其他區域的佈局偏三四線城市，核心一線城市佈局偏少。從區域佈局、城市佈局來看，存在一定市場壓力和銷售壓力。短期來看，其經營狀況仍要以保交樓、保交付為主。

　　張宏偉也提到，如果在保交樓的過程中，能夠吸引到有背書能力的股東，那企業的經營狀況可能會恢復得更快一點。

　　在2022年3月，王健林曾化身"白衣騎士"拉瞭鑫苑一把。在鑫苑董事長張勇帶隊前往萬達集團之際，萬達與之簽約瞭合作協議。鑫苑置業將旗下多個商業項目交由萬達管理，期望以此獲得更好的效益，度過資金難關。除此之外，兩者便再無過多合作。

　　鑫苑置業至今仍在為化解危機而努力。8月21日，鑫苑置業發佈公告，宣佈交換要約的結算和新票據的發行已於2023年8月18日完成。據悉，截至2023年8月18日，鑫苑置業已對現有票據總未償本金中的3.07億美元進行瞭交換，同時發行瞭總本金為3.31億美元的新票據。

　　柏文喜認為，企業要順利走出行業寒冬一方面需要自身及時調整發展戰略與業務規劃，並積極進行債務和業務重組，引進資源和提升經營，另外也有賴於樓市回暖和房產行業的整體性復蘇。

　　未來，鑫苑服務是否能成功復牌，鑫苑置業又是否能順利走出困境，大公房產將持續觀察。