精細化運營時代，龍湖向前一步

剛剛過去的8月8日，恰逢龍湖集團創立三十周年。十天後，8月18日，龍湖集團迎來瞭而立之年後的第一份中報。

　　波動的市場環境中，龍湖的自律已經成為行業樣本。靠著穩健的財務水平，當行業內多數房企都處於轉型陣痛期時，龍湖始終能實現平穩向上發展。而在“一個龍湖”生態體系下，龍湖開發、運營、服務三大業務板塊協同發力，更是在行業轉折之際為龍湖建立起堅固的護城河。

　　2023年上半年，龍湖集團繼續迎來正向增長，剔除公平值變動等影響後的股東應占核心溢利達65.9億元，歸母凈利潤80.6億元，歸屬於股東的核心凈利潤同比增長0.6%，毛利額139億元，毛利率為22.4%。其中，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入達到122億元（不含稅），同比增長10.4%。

  　　截至今年6月底，龍湖集團的經營性利潤占比過半。談及戰略變化，龍湖集團董事會主席兼執行官陳序平表示：“龍湖不再依靠負債規模的增加，去驅動資產規模的增加和銷售的增長，將更加看重運營及服務航道的利潤占比。”

　　增長引擎換軌，商業航道開始貢獻正向現金流

　　目前，龍湖集團的運營板塊包括包括商業投資、長租公寓兩大業務，服務板塊則包括由物業管理和智慧營造兩大業務。過去，在龍湖集團的營收結構中，地產開發業務是絕對的主力。如今隨著房地產逐漸告別規模驅動時代，走向精耕細作，運營和服務業務所取得的凈利潤已經超過50%，利潤結構更加優化。

　　財報顯示，2023年上半年，龍湖集團運營業務實現租金收入63.3億元（不含稅）。其中，商業投資、租賃住房、長租公寓及其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。

　　商業是保持城市活力的動力之源，而作為龍湖旗下亮眼的商業品牌，“天街”早已深入人心。

　　眾所周知，在商業地產界有句響亮的口號，就是“一座天街，改變一座城。”龍湖商業通過精細化的運營思維和管理水平，構成其獨有的品牌氣質，讓天街成瞭許多城市商業氛圍不可或缺的發展新動能。

　　據瞭解，龍湖自2015年開始商業的網格化佈局，截至2023年上半年，已獲取141座商業項目，其中含超30個輕資產項目，在北京、杭州、重慶等一二線高能級城市實現瞭網格化佈局。

　　從重慶北城天街出發，龍湖商業的商業運營能力日臻成熟，已經具備從空間場景營造、空間創新運營，到空間價值賦能的全鏈條能力。正是基於過往的這些投入，龍湖已在高能級城市儲備瞭豐富的商業項目，商業投資航道開始貢獻正向現金流。

　　早在今年3月龍湖舉辦的2022年業績會上，陳序平就曾說過：“經過這波周期，龍湖應該是僅有的‘開發+運營+服務’格局沒有被稀釋的頭部房企。”而對於商業板塊，陳序平更是堅定表示：“龍湖的‘空間即服務’底色不會變，即使在行業最困難的時候也沒有變。”

　　當房地產發展的底層邏輯發展變化，伴隨著龍湖商業在運營方面的持續精進，如今，非房地產開發業務已在龍湖集團的業務板塊中成為新的增長引擎。

　　7月27日，中金公司曾發佈研報指出，龍湖集團較早跑通“開發+持有”模型，在此基礎上衍生出空間運營管理業務。中金認為，在穩健財務加持下，龍湖多元業務多點開花，有助於提振集團利潤與現金流，助力估值釋放。

　　面對未來，陳序平也在業績會上表示：“堅信經歷瞭風雨考驗的龍湖，短期內已具有抵禦風險的能力，中期保持高質量增長的動力，長期具備可持續發展、穿越周期的內力。”

　　上半年開業5座商場，輕重並舉深化網格化佈局

　　在走向高質量發展的道路上，龍湖的商業項目也一直在堅持有質量的增長。

　　繼2022年開出首個輕資產天街及首個輕資產星悅薈項目，2023年上半年，龍湖集團如期新增運營5座商場，佈局城市包括杭州、長沙、寧波、蘇州等地，其中2座為輕資產。

　　4月29日，龍湖杭州國芳天街亮相，這是龍湖在浙江網格化佈局的第9座天街，同樣是個輕資產項目，該項目集購物、休閑、Loft商務辦公及酒店等多功能為一體，商業體量7.5萬平米。

　　5月20日，龍湖長沙天街順利開業，這是龍湖商業在長沙落地的第2座天街，商業面積約10.5萬㎡。開業兩日，長沙芙蓉天街總客流量達33.5萬人次，總銷售額破2362萬元，整體出租率達99%，開業率達98%。城市及區域首進品牌、旗艦店超60%。

　　6月的最後一天，首開龍湖蘇州胥江天街和寧波海曙天街同步開業。據悉，這是龍湖商業分別在蘇州的第4座天街和在寧波的第2座天街。其中胥江天街典型的超級TOD綜合體項目，總商業體量達10萬㎡，以“傢庭消費”為主題，打造蘇州古城區高品質精致生活新地標；海曙天街以“城市靈感煥新空間”為定位，帶來30%首進品牌，以強大的品牌矩陣煥新城市靈感生活新方式。


蘇州胥江天街/企業供圖
　　數據顯示，開業三天，海曙天街總客流就突破43萬，總銷售突破2700萬，會員消費占比達65%，且物美超市、星光嘉映影院、CAMEL等12個品牌全國銷售第一，優衣庫、NITORI、UR、KKV等超20個品牌銷售位居浙江第一。

　　隨著5座新商業項目的啟幕，龍湖商業的網格化佈局進一步加深。而每個新開業的商場都順應一二線核心城市發展軌跡，落子於城市發展的關鍵節點，以天然的空間運營稟賦，助力城市新興商業區塊發展。

　　截至2023年6月底，龍湖商業已進入全國32座城市，累計開業運營商場達81座，運營總建面為762萬平方米（含車位總建築面積為980萬平方米），整體出租率95.4%，合作品牌超6500傢，戰略合作品牌超400傢。

　　展望2023年下半年，據陳序平透露，約有6座天街將於2023年下半年在北京、上海、重慶等城市開業。其中9月1日，龍湖商業在北京打造的第八座天街、朝陽第二座天街——龍湖北苑天街將正式亮相。

　　商業場景煥新升級，一店一策制定經營戰略

　　作為商業地產領域的頭部玩傢，龍湖商業在延續輕重並舉戰略，完善一二線核心城市網格化佈局的同時，也在不斷修煉運營“內功”。

　　據龍湖集團透介紹，從今年年初開始，龍湖集團便結合當下消費場景，對全國多個商場進行從空間品質到品牌矩陣進行改造升級，持續引領都市生活新風尚。

　　陳序平表示：“經過一段高速發展之後，結合當下的消費場景，重新梳理商業戰略，洞察整個形勢，我們發現不同城市、不同位置、不同能級，表現是不一樣的，所以今年初我們對商業項目重新做瞭產品的分級，更加匹配空間場景的創新表達和內容運營差異化打造，更好與商傢、消費者實現鏈接，一店一策實現經營策略。”

　　比如一些能級比較高的項目，陳序平認為，客戶對消費升級、零售升級的要求是比較高的，企業應該主動調整提升這些高能級城市的零售定位品牌。

　　據悉，2016年開業的上海虹橋天街，是龍湖集團開業比較早的商場之一，隨著大虹橋板塊熱度的持續提升，龍湖也乘勢啟動瞭虹橋天街新一輪的煥新升級。目前，該商業體已啟動分階段改造，最早啟動升級的為負一、負二樓與虹橋TOD的特色街區“一裡九巷”，集團圍繞定位升級為“城市靈感策源地”，將場景煥新打造為可供citywalk、夜遊的新潮空間。

　　在龍湖看來，無論是大虹橋迅速重啟帶來的高人氣，或是疫情後大傢消費需求的變化，都在呼喚新的資源、服務適配。

　　陳序平指出：“類似這樣的項目還有很多，龍湖從籌備期支持的項目優中選優，打造標桿精品，持續推動存量資產的改造，煥新我們的天街品牌。同時，我們也聯動合作夥伴輕重並舉，為城市網格化佈局，為整個天街實現更好的業績。”

　　受益於消費復蘇，龍湖商業持續在空間佈局、品牌招商等方面精進創新，陳序平透露：“龍湖也關註到疫情後餐飲業復蘇快於零售業，上半年很多項目主動提升餐飲比例，從20%比例提升到25%，最高提升到30%。”

　　如上海虹橋天街引入瞭原間小酒館和炙牛焰上海首店；上海閔行星悅薈迎來瞭區域首店斑馬精釀的進駐；南京龍灣天街進駐瞭豪德亨江蘇首店、傣雲邊江寧首店、二元牛江寧首店、食牛獣江寧首店；南京江北天街引入瞭許府牛、花鵝記南京首店以及李想大蝦、蘇小主等江北首店；合肥瑤海天街則吸引瞭禧熊烤肉、喜茶等瑤海首店的入駐。

　　基於上述改變，龍湖商業的出租率穩步修復，同店營業額和同店日均客流相較去年同期均實現超20%的增幅。相信在多種場景和業態的煥新升級下，龍湖集團將進一步激活商業內生動力，為消費者締造更多美好生活空間。