央行回應“提前還款潮”：支持、鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定

　大公房產訊  據中指檢測數據可知，今年以來，已有超40城降低首套房貸利率下限至4%以下。6月20日，貸款市場報價利率（LPR）下調至1年期為3.55%、5年期以上為4.2%。

　　在此背景下，全國不少城市進入“提前還款潮”。在7月14日國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會上，相關負責人對此作出回應。 　　據瞭解，中國人民銀行副行長劉國強在發佈會上介紹，上半年發放個人住房貸款總額同比多5164億元。新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。6月個人住房貸款利率為4.11%，同比下降0.51個百分點。

　　會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在答記者問時提到，今年以來，房地產市場整體呈現企穩態勢，但部分房企長期積累的風險仍然需要一段時間才能逐步消化。綜合當前房地產市場形勢，近日，人民銀行、金融監管總局聯合發佈通知，將“金融16條”中兩項有適用期限的政策統一延長至2024年12月底，引導金融機構繼續對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時結合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計劃期限延長至2024年5月底。

　　對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示，此類表述的重要原因不在於房地產市場本身的問題，而在於房企長期積累風險的問題。此類風險問題需要一段時間才能逐步消化，這是此類政策統一延長的重要出發點。

　　此外，鄒瀾就上半年房地產信貸情況進行補充。他表示，個人住房貸款發放和同期商品房銷售規模直接相關，還款則是來自於借款人的收入或者其他資產的配置調整。今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款餘額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生瞭變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

　　鄒瀾認為，這種現象對住房需求並不構成影響，它是一個居民資產配置的調整。盡管貸款市場報價利率下行瞭0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

　　嚴躍進認為，此次央行對提前還貸的現象和措施等做瞭明確闡述。同時提出瞭解決措施，即立足市場化和法治化原則，采取協商更換合同或置換貸款等方式。此類表述非常重要，尤其是提及“償還原貸款置換新貸款”的操作，比“直接提前還貸”的操作會更好和更務實。

　　鄒瀾還提到，下一步，人民銀行將深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，配合相關部門和地方政府紮實做好保交樓、保民生、保穩定工作，滿足行業合理融資需求，繼續為行業風險有序出清創造有利金融環境。考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　對此，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，房地產資金支持整體仍聚焦在“保交樓”、租賃市場、企業融資支持等方面，配套資金有望繼續跟進。近日央行、金融監管總局引導金融機構繼續對房企存量融資展期，有利於緩解當前部分房企資金壓力，對穩定市場預期起到瞭積極作用，短期來看，針對企業端的資金支持更多或落腳在前期政策的細化落地和執行上。整體來看，目前房地產政策基調仍以托底為主，市場各方應保持合理預期。