母公司頻頻違約、子公司“失手”4億，鑫苑張勇的重重挑戰

7月7日，鑫苑(中國)置業有限公司(以下簡稱“鑫苑置業”）宣稱，對“21鑫苑01”債券展期。按此前發行時的安排，此債券采用單利按年計息，不計復利。每年付息一次，到期一次還本，最後一期利息隨本金的兌付一起支付。


圖片來源：企業公告
　　而日前鑫苑置業發佈公告稱，鑒於發行人經營現狀，為推進本期債券還本付息工作，擬將本期債券的利息在不變更票面利率的前提下，將兌付安排調整為於2026年1月7日將全部應付利息一次性全額兌付，期間不再付息。

　　從每天分付利息，到一次性全額兌付，鑫苑置業又為自己的“還債”爭取瞭3年時間。而正當鑫苑置業為債務問題周折奔波的時候，同為鑫苑系的鑫苑物業服務集團有限公司（以下簡稱“鑫苑服務”）也面臨著困難：停牌近8個月至今仍未復盤。

　　6月21日，鑫苑服務發佈最新消息稱，該公司已接獲聯交所恢復買賣的指引。但聯交所也表示，倘若公司的情況發生變化，其可能修改或補充復牌指引、額外復牌指引及進一步額外復牌指引。

　　據瞭解，鑫苑服務的停牌始於一則抵押事項，系其主動要求於聯交所暫停買賣。據當時的公告披露，鑫苑服務的子公司存置於鄭州銀行、華夏銀行共4.02億元的定期存款已被質押，作為控股股東鑫苑地產旗下子公司以及若幹並非鑫苑服務旗下公司的貸款融資抵押品。


圖片來源：企業公告
　　受這筆來源不明的抵押貸款的影響，鑫苑服務決定暫停其在港交所的上市交易，並宣佈進行核查。

　　值得關註的是，鑫苑服務強調現任董事會成員和高管對於這筆存款的質押都不知情，“抵押事項乃於現任董事會任何成員或本公司高級管理層不知情及未經同意下進行”，同時也明確表示公司“有關貸款很可能無法在所示到期日之前償還。”

　　此前，鑫苑服務因關聯交易不合規等問題就已經停牌核查瞭1年多，期間董事會也進行瞭大換血。2022年9月，鑫苑服務達成港交所的復牌指引所載規定成功復牌。但是，僅兩個月後，鑫苑服務再一次陷入停牌的境遇。

　　相比之下，鑫苑置業日子也並不比鑫苑服務好過，銷售額、凈利潤雙雙下滑的同時，還深陷債務違約泥潭，多次與債主對簿公堂。


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　　自去年9月至今，鑫苑置業就曾七次被法院列為被執行人，被執行金額已經達到16.8億元，此外還遭遇年報難產、項目爛尾、業主維權等難題。這讓曾經風光一時的鑫苑創始人張勇也陷入進退兩難的窘境。

　　被執行超4億的“提款機”式子公司

　　2021年4月1日，鑫苑服務因未能如期刊發2020年全年業績被迫停牌。

　　由於內部關聯交易以及年報難產等問題的影響，鑫苑服務開始瞭長達17個月的停牌之旅。期間，鑫苑服務還曾被港交所下瞭最後通牒：如果其不能按照指引復牌，將在2022年9月30日以後取消其上市地位。

　　經過反復延宕，去年9月1日晚，鑫苑服務公告稱，鑒於復牌指引已獲達成，自9月2日起恢復股份買賣。復牌後，鑫苑服務開始內部大換血，對董事會進行瞭大刀闊斧的改組，在互聯網江湖深耕多年的申元慶成為新的“掌門人”。

　　申元慶是一名互聯網行業“老將”，曾擔任微軟Azure大中華區負責人、京東雲總裁、世紀互聯集團CEO等職務。他曾在談及企業發展時表示，“當下，規模仍是物業企業綜合實力的首要影響因素。但規模之外，數據驅動與科技賦能才是物業企業的核心優勢與護城河所在。”

　　但有業內人士指出，再有野心和能力的領導層，也難使物業子公司逃脫大股東“提款機”的命運。

　　正如前文提到，鑫苑服務於鄭州銀行和華夏銀行的共計4.02億元定期存款已被質押，作為控股股東鑫苑地產子公司和若幹非集團旗下公司的貸款融資的抵押品。而且，還是在現任董事會任何成員或公司高級管理層不知情及未經同意下進行的。

　　由於計劃償還貸款的存款被質押，鑫苑服務自身的相關貸款便無法償還。自去年11月份以來，鑫苑服務已經連續四次被強制執行，被執行的總金額達到瞭4.02億元。

　　這部分存款被抵押對於規模不大的鑫苑服務而言是一個大難題。


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　　中報顯示，2022年上半年，鑫苑服務實現營業收入3.56億元，歸屬股東凈利潤0.65億元；2021年全年，其營收收入為7.7億元，歸屬股東凈利潤為1.23億元。

　　而近期被執行的4.02億元相當於鑫苑服務2022年上半年營收的113%，更是其凈利潤的619%；是其2021年全年營業收入的52%，凈利潤的328%。這也意味著，如果這4.02億元無法歸還的話，鑫苑服務需要貼補3年左右的凈利潤。


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　　此外，據其中報數據，2022年上半年，在鑫苑服務營業收入的3.56億元中，物業管理收入2.56億元，占到絕對優勢。而在這71.9%的物業收入中，來自鑫苑地產集團的收入占比達到71.1%。

　　過度依賴母公司是許多物業企業的難題，或許也是導致鑫苑服務陷入如此窘境的關鍵所在。鑫苑服務自爆式公告引來外界多方猜測的同時，也說明其轉型發展之路依舊任重而道遠。

　　一月內被執行超10億，鑫苑置業深陷債務泥潭

　　鑫苑置業與鑫苑服務同屬於鑫苑集團，是一傢老牌房企，創始於1997年。發傢於鄭州的鑫苑置業憑借深耕本地的優勢多年居於鄭州樓市銷售榜首。

　　經過十年的野蠻生長，鑫苑置業積累瞭雄厚的資本，並於2007年赴美上市，成為“中國房企赴美上市第一股”。同為河南起傢的建業、正商，在當時也隻能望到鑫苑置業快速發展的尾燈。

　　然而，美夢不長。在房地產企業高歌猛進的年代，鑫苑置業高層的頻繁變動和踏錯的轉型節奏使其錯失時代紅利，逐漸掉隊。2019年，鑫苑置業的合同銷售額僅為146億元，而同在河南發展起來的建業，在此時的合同銷售金額已經達到1011.5億元。

　　2021年以來，鑫苑置業的危機逐漸爆發。“鑫苑系”財務危機的消息從2021年下半年就開始不斷傳出，並從財務危機傳導至項目危機，進而導致業主維權，企業風評急速下滑。


圖片來源：企業2021年債券報告
　　鑫苑置業2021年發佈的債券報告顯示，截至報告期末，該公司合並報表范圍內負債總額565.63億元，其中有息負債總額110.83億元，一年內到期有息負債43.2億元，而其期末現金及現金等價物僅有27.4億元，難以支撐其臨期債務。


圖片來源：企業2022年債券中報
　　債務壓力傳導到瞭2022年。鑫苑置業發佈的2022年債券中期報告顯示，截止報告期末，該公司合並報表范圍內負債總計578.99億元，其中有息負債總額100.68億元，一年內到期有息負債35.42億元，而公司期末現金及現金等價物為18.86億元，僅達到即將到期負債總額的一半。

　　受債務違約影響，僅在2022年5月31日-7月1日，鑫苑置業及其子公司就曾三度被法院列為被執行人，被執行金額總計10.6億元。此外，由於連續多次未按時提交財報，鑫苑置業還曾觸發紐交所的退市預警。

　　2022年10月11日，鑫苑置業於新交所發行上市的兩隻優先票據“14%UNSUBNTS25/01/2024USD(REGS)”和“14.5%UNSUBNTS17/09/2023USD(REGS)”發生違約，違約規模合計2.67億美元，折合人民幣近20億元。


圖片來源：企業年報
　　與龐大債務壓力相對的，是日趨下行的經營狀況。數據顯示，2017年-2022年鑫苑置業錄得收入分別為19.77億、22.18億、24.83億、17.46億、15.36億和9.5億美元，其營業收入在2019年攀至高峰後又逐漸下降，直至2022年跌下10億美元的門檻。

　　隨著營業收入的下滑，鑫苑置業也走上持續虧損的道路。自2020年開始，鑫苑置業連續三年持續凈利潤虧損，分別虧損0.68億美元、4.13億美元和2.59億美元。

　　值得一提的是，去年3月，王健林化身“白衣騎士”拉瞭鑫苑一把，在鑫苑置業董事長張勇帶隊前往萬達集團之際，與之簽約瞭合作協議。鑫苑置業將旗下多個商業項目交由萬達管理，期望以此獲得更好的效益，度過資金難關。

　　然而，從鑫苑置業和鑫苑服務目前所處的鏡況來看，張勇想領帶鑫苑走出困境似乎不是一個簡單的事。

　　從高光到黯淡，鑫苑董事長張勇的這些年

　　2007年，孫宏斌還是一頭黑發，充滿瞭闖勁。這一年，二次創業失敗後的孫宏斌賣掉瞭自己一手打造的順馳集團，開啟瞭融創的擴張之路。

　　也是在這一年，鑫苑置業成功在美上市，憑借“國內房企紐交所第一股”的稱號，力壓建業、正商，成為當時的“河南王”。鑫苑董事長張勇的身價也水漲船高，憑借鑫苑置業的上市迎來瞭自己人生中的高光時刻。

　　在美成功上市給瞭張勇更大的勇氣。轉過頭來的2008年，鑫苑置業就將集團總部遷至北京，並宣佈開始進軍全國市場。然而此後幾年，鑫苑置業雖然鋪大瞭攤子，但始終沒有做出亮眼的成績。

　　2013年，張勇試圖推進鑫苑置業進行“組織再造、戰略重構”，並引入萬達副總裁王信琦擔任CEO，想要再造一個“小萬達”。

　　之後鑫苑置業確立瞭高周轉、高杠桿、高激勵和輕資產“三高一輕”模式，開始迅速完善全國佈局。然而，那些年鑫苑置業發展得似乎並不順利，不僅規模沒有做大，而且還出高管頻繁變動的狀況。

　　2016年，在鑫苑置業工作三年的王信琦退場，萬達舊將張立洲接掌帥印，力圖打開規模擴張通道。然而，又是三年，張立洲也黯然離職。兩任萬達老將的退出，宣告著鑫苑長達6年的“萬達化”收官，張勇“再造一個萬達”的雄心壯志也隨之化為泡影。

　　接棒張立洲的鑫苑總裁李尚榮也於2020年6月離職，入職尚不滿一年。之後，由賀海飛接任總裁，一直持續至今。

　　2014-2020年，鑫苑置業的銷售額分別為82.3億、135.6億、190.7億、233.1億、295.1億、221.9億以及226.3億元，僅在前些年有所增長，之後便停滯不前，甚至還出現下滑。

　　反觀一直堅守河南大本營的建業和正商，憑借深耕當地的優勢，依托當地市場贏得長足進步，在2019年的銷售金額分別達到1011.5億元和518.7億元，將鑫苑置業遠遠甩在瞭身後。

　　2017年，張勇大手筆“承包”瞭紐約時代廣場的廣告大屏向全球華人拜年，一時風光無限。從1992年借錢組建建築隊當起瞭帶隊的包工頭，到登上紐約時代廣場的地產老板，再到如今落得在債務、經營的困境下艱難求生的境遇，張勇在地產江湖這些年的風風雨雨，也早已化作行業發展的時代印記。