中指研究院發佈2023中國產業新城運營商評價研究報告

2023年5月18日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2023中國房地產上市公司研究成果發佈會暨第二十一屆產城融合投融資大會”隆重召開。會上，中指研究院發佈瞭中國產業新城運營商評價最新研究成果，國內權威學術專傢及優秀運營商代表就產業佈局、創新發展、產業生態系統等話題發表瞭主題演講，並深入對話研討如何促進產城融合向更高質量發展。中指研究院希望通過總結成功運營的核心價值要素，發掘和推廣優秀產業新城運營商的發展經驗，為政府、業界提供更多參考依據及經驗借鑒，進一步推動行業發展。

　　經營規模：整體規模持續提升，收入結構逐步多元化。從總資產增速來看，隨著產業新城步入“運營為王”的時代，運營商資產增速整體呈上升趨勢，運營商升級發展戰略，積極適應科技創新范式變革，以產業投資帶動產業發展。從營業收入來看，2022年，產業新城運營商營業收入波動較大，一方面，產業投資板塊持續發力，帶動園區開發業務發展；另一方面，因疫情導致2022年上半年開工及竣工進度擱置，影響產品銷售與結算進度。從收入結構來看，2022年，產業新城運營商積極進行業務結構調整，進一步加大投資業務，收入結構逐步多元化，部分企業園區開發與運營業務板塊的營收增速明顯高於社區開發與運營板塊。

　　盈利能力：凈利潤波動較大，產業投資為主要影響因素。從盈利規模來看，運營商凈利潤規模在5-20億元之間，隻有招商蛇口凈利潤超過50億元。隨著運營商業務從房地產銷售收入向產業運營的成功轉型，產業新城投資收益和租賃收益成為凈利潤的重要來源。然而，產業投資存在明顯的周期性和不確定性，運營商在凈利潤增長方面也表現出明顯的波動。

　　融資能力：公募REITs破百億，基礎設施公募REITs打通“投融管退”全鏈條。2022年全年，產業園REITs從2021年末的4隻增至8隻，在管建築面積增加到184萬㎡，同比增長119%，資產管理規模從不足百億增至150餘億元。多地方大力推進產業園REITs發展並將產業園區作為試點突破首選，在盤活園區資產的同時助力新園區建設。除已發行的北京、上海、深圳、蘇州、合肥及杭州外，廣州、南京、武漢、西安等城市的園區也在積極推進產業園REITs的發行工作，園區REITs落地數量有望進一步增加，產業新城開發可持續發展模式進一步優化。

　　財務穩健性：強化產業運營能力，資產負債率保持低位。不同於房地產開發企業，產業新城運營商以產業運營為核心，以長期投資回報為主線。2022年，產業新城運營商持續增強產業投資孵化能力，增值業務占比逐年提升，負債水平持續維持在較低水平。

　　產業定位：聚焦城市群優勢資源，打造“專精特新”特色產業形成差異化優勢。從調研結果來看，產業新城運營商在進行產業定位時，聚焦區域優勢資源，針對區域協調發展要求打造特色產業園區，實現產業能級的提升。在產業定位過程中，一方面，“十四五”規劃逐步落地，各城市群推動城市群一體化發展，全面形成“兩橫三縱”城鎮化戰略格局，以協同發展、錯位競爭為特征的產業集群發展日益凸顯。運營商在區域協同發展的大趨勢下，產業定位聚焦城市群內的優勢資源，加快主題園區要素融通。另一方面，加大培育專精特新新產業生態，高效配置產業用地，整合資源通過專業化、特色化的項目打造差異化優勢。

　　產業招商：智慧大數據平臺精準招商，強化多鏈驅動深耕產業鏈招商。從調研的結果來看，產業新城運營商在產業招商上，一方面，借助產業大數據中心、智能管理平臺等手段，打造產業圖譜、產業地圖從而勾勒目標企業畫像，打通招商線上線下全流程操作，實現招商地圖、產業配套、營商環境、品牌形象等招商資源的可視化，精準招引從而提高園區招商能力和成功率；另一方面，深耕產業鏈招商，強化多鏈驅動，重點扶持鏈主企業從而延鏈補鏈，提高產業園區綜合競爭力。

　　產業培育：“服務平臺+產業基金”賦能產業培育聚智增效。從今年的調研情況來看，產業新城運營商繼續強化內部平臺的增值服務，一方面，運營商打造產業服務體系，以“中心+平臺”的模式，圍繞園區企業的全生命周期需求，全方位對接多層次多維度服務方案；另一方面，運營商持續深耕全產業鏈的投資基金，以“直投+基金+資本”的方式，不斷強化產業集聚效應和規模效應，帶領園區企業“加速跑”。

　　發展趨勢：共建園區、專精特新、輕重並舉。合作主體持續多元，多種形式的跨區域產業合作促進共建園區；特色產業園區打造“專精特新”，促進產業集聚發展，賦能產業轉型升級；輕重並舉加快走向“存量運營”時代，公募REITs補強融資渠道。