廣州、深圳深夜發文，部分一線城市房地產市場再迎新利好

随着近日中央等部门针对房地产政策的优化调整，四个一线城市中，上海、广州、深圳先后发布楼市新政。

　　上海：非本市户籍居民连续缴纳满1年及以上社保即可购买外环外住房

　　9月29日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、上海市税务局六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》。


　　住房限购政策方面，通知明确，对非上海市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

　　住房信贷政策方面，通知显示，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

　　另外，住房税收政策方面也有所调整。调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。上述调整将于2024年10月1日起施行。

　　在中指研究院上海高级分析师陈炬兰看来，本次上海929新政出台或将有助于恢复市场信心，释放部分外环外刚需购房者的需求，助推改善性住房去化，降低购房成本。

　　陈炬兰进一步分析，上海住宅市场热度预期将有回升，购房者情绪预计有所升温。具体看，首先是利好刚需购房客户，降低首付比例，降低购房门槛，扩大购房人群基数；其次是利好改善客户，为有改善需求的客户额外增加了购房套数，普通住宅认定标准取消更是降低了大户型交易税费，为后续改善性住房销售开路；最后是降低购房成本，增值税免征由5年缩短为2年，有利于市场上二手房流通，存量房贷利率下调或将推动未来改善性住房需求，刺激消费。

　　广州：全面取消限购

　　9月29日晚间，广州市人民政府办公厅发布了关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。

　　通知显示，为深入贯彻党中央、国务院决策部署，回应群众关切，促进房地产市场平稳健康发展，经广州市人民政府同意，取消居民家庭在广州购买住房的各项限购政策。该通知自2024年9月30日起正式实施。此外，本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

  　　对此，58安居客研究院院长张波表示，此次广州全面放开限购是在“926”中央政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳、调整住房限购政策后的具体行动。首先，广州作为第一个全面解除限购的一线城市，此次政策调整有望释放市场需求、提振市场信心、促进房地产市场平稳健康发展，同时也预示着在“双轨制”的大背景下，商品房市场全面解除限购将是一个大方向。此外，限购取消更有利于多样化改善需求的入场，广州由于处于大湾区的核心地带，同是又是“广佛一体化”经济重要发展带，对于外来人群的吸引力强，加之广州本身的房价梯度广，更有利于外来人群在此安家，预计此举会带动广州楼市成交量在10月迎来提升。

　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，广州作为一线城市、华南中心城市，在教育医疗方面的优势很突出，外来人口、非户籍人口比较多，退出限购，有望激活省内其他城市居民到广州置业，特别是原来限购的中心区买房。另一方面，广州的气候较好、医疗资源优质，也有利于激活外省特别是北方来南方养老康养度假的购房需求。再考虑到近期土地市场上高溢价地块、多家房企争抢地块的出炉，以及拿地即开工、交房即交证的新举措，从源头上提振开发商的信心。延展到下游销售端降门槛、降成本、提预期的综合效应，鼓励刚需和改善循环的作用。由此可以预计，10月份的商品房交易量将一定比九月份要好，也为四季度楼市企稳打下了基础。

　　深圳：深汕特别合作区取消利率下限

　　9月29日晚间，深圳市住房和建设局发布了关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。

　　通知显示，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%；深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限；将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。该通知自2024年10月1日起执行。

  　　58安居客研究院院长张波认为，深圳本次房地产政策调整措施是全面而深入的，旨在促进房地产市场的平稳健康发展。这些政策调整将释放购房需求、提高市场活跃度、降低购房门槛、促进改善性需求并增加市场流动性。

　　在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，此次深圳对购房多个领域落实了放宽政策，力度较大，进一步说明一线城市购房政策持续宽松。当前包括上海、广州和深圳持续对限购等进行调整优化或取消，也在很大程度上影响了市场预期，对于后续市场的全面回暖具有非常好的带动作用。

　　李宇嘉则表示，“深圳发布该政策，目的就是在楼市‘银十’来临之际，也是今年最后一个季度来临之际，带动楼市预期和交易量提振，为全年增长目标贡献主力，为止跌企稳发挥一线城市基本盘的作用。再考虑到近期深圳、广州土地市场上高溢价地块、多家房企争抢地块的出炉，以及‘拿地即开工、交房即交证’的新举措，由此可预计，10月份的商品房交易量将一定比九月份要好，也为四季度楼市企稳打下了基础。”

　　在上海、深圳、广州发文的同一天，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有大行正式发布公告，将于10月12日起发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整，四大行均表示后续在银行官网、微信公众号、网点等渠道公告相关信息。

　　事实上，在沪广深三市发布新政之前，中央及相关部门对房地产政策进行了优化调整，

　　政策端持续发力
　　助力“金九银十”

　　9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布了多项增量货币政策，包括降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例等，比如引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

　　潘功胜表示，整体来看，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为。此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

　　潘功胜还指出，银行下调存量房贷利率还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

　　此外，9月24日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证券监督管理委员会等部门联合发布多项金融支持房地产市场的举措。具体看，通知显示，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）中支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策的适用期限延长至2026年12月31日。《中国人民银行办公厅国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知》（银办发〔2024〕8号）中有关政策有适用期限的，将适用期限延长至2026年12月31日。

　　另据新华社报道，中共中央政治局9月26日召开会议。会议指出要降低存款准备金率，实施有力度的降息。要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

　　随着政策端利好的显现，中国A股市场也在9月26日迎来“反弹”，上证指数重返3000点关口，当日大盘整体表现强劲，多个地产股更是掀起“涨停潮”。截止9月26日收盘，房地产板块指数涨7.45%，其中保利发展、华发股份、光明地产、招商蛇口、万科A、金地集团等多股涨停。

　　9月30日，受央行新政以及上海、广州、深圳松绑限购等政策影响，股市持续大涨，地产股集体走强。根据新京报等媒体报道，A股方面，截至收盘，房地产指数上涨9.37%至2630.98点。港股方面，截至9月30日收盘，房地产指数上涨4.7%至3418.88点。

　　对于近期发布的一系列政策，严跃进向大公房产表示，政策降低了购房成本和门槛，预计购房方面的积极性明显增加，同时一些优质楼盘会率先出现止跌回稳的态势。

　　“我们认为，近期一些房企去库存方面将具有较大变化。房企销售会拉升，预计部分城市10月份成交量将呈现涨幅超过100%的态势，或者说出现非常好的市场交易行情。”严跃进表示。