以實力為舵、戰略為帆，貝殼向“一站式新居住服務平臺”邁進

经济周期和房地产行业周期的调整，是检验企业韧性的试金石。借助于每一轮挑战，在低迷期修炼内功，往往是企业穿越周期的最有力武器。

　　凭借自身硬实力、前瞻性战略调整等，贝壳在这场拉力赛中取得了“能打”的成绩。

　　8月12日，贝壳发布了今年第二季度财报：截至2024年6月30日止六个月，实现净收入397亿元，与2023年同期相对持平；净利润为23.33亿元，经调整净利润40.86亿元。

　　在复杂多变的房地产市场中，这份财务数据背后，是贝壳始终坚持创新驱动、深化服务品质、灵活调整战略决策。

　　抓住机遇
　　上半年二手房交易额超万亿

　　2024年已经过半，但房地产市场仍处于调整阶段。为了稳定市场、促进房地产市场健康发展，政策端不断发力。在中央层面坚持“房住不炒”定位后，因城施策、精准施策逐渐成为房地产相关政策的主旋律。

　　比如今年5月17日，中国人民银行、金融监管总局接连发布重要通知，宣布下调个人住房贷款利率并降低首付比例。在随后5月28日至6月26日，上海、广州、深圳、北京等全国主要城市相继跟进调整。

　　与此同时，今年7月22日，中国人民银行再次宣布降息：1年期LPR由3.45%下调至3.35%，5年期以上LPR由3.95%下调至3.85%。这次降息也进一步引导房贷等成本的下降，再加上多地快速落实降低首付比例、取消商贷利率下限等，房地产市场逐渐修复，特别是针对二手房市场的“以价换量”策略，同样刺激二手房市场活跃度逐渐提升。

　　就贝壳来说，上半年公司实现总交易额约14689亿元，其中存量房的总交易额达到10238亿元。贝壳认为，存量房业务的稳健发展，得益与经纪人、门店网络的夯实和精细化运营的推进。

　　2024年上半年，贝壳旗下平台活跃门店数为44423家，同比增加8.1%，活跃经纪人数为411478名，同比增加0.6%。

　　为了有效激发新连接门店的势能、提升经纪人作业能力和效率，贝壳打造了线上化店东工作台，并不断推进平台生态优化，通过定制的融合计划帮扶门店以及经纪人更快的爬坡提效，助力门店科学管理，降低违规风险等。

　　贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东在2024年度第二季度贝壳业绩电话会中提到，今年公司在一二赛道上还在链接大量新的供给，一赛道门店数在持续增长，二赛道合作的服务者数量也在快速增长。公司持续在一赛道投入门店经营者的培训，做一系列在房客源和生态上的强运营管理动作，提升资源的转化效率。二赛道公司通过规则派单和服务者分级，改变服务者激励机制，建立透明竞优的环境上做出了很多努力，让资源得到更高效匹配，让优秀的人得到更多资源。

　　贝壳执行董事、首席财务官徐涛也表示，“在市场情绪逐步回升的背景下，我们始终坚持中性市场观，更多关注跟自己的比较，不断深化运营，加强对服务者和店东的赋能并助力新业务的快速成长。

　　但当前新房市场仍在调整中。近年来，新房市场供应量相对较大，而需求不足，市场库存积压，房企去化难度加大。通过中指研究院数据也能看到，2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降超四成。

　　同期内，贝壳新房交易的总交易额为3871亿元，同比下降了32.4%，新房收入同比下降8.8%至79.3亿元，环比上涨61.4%。6月新房签约成交金额已经实现12%同比增长，展现出显著不同于行业的优异业绩。在这背后，是贝壳渠道覆盖的拓展和去化能力的增强。

　　随着新房进入买方市场，贝壳认为，渠道的角色已经单纯的销售转变到客户需求的洞察与剖析。为了解决新房客户的痛点，贝壳通过创新的服务产品模式，主动与更多优质开发商建立战略合作伙伴关系，提高其对优质盘源的覆盖。

　　与此同时，于2024年第二季度，贝壳新房应收账款周转天数缩短至仅45天，由开发商预付佣金的“快佣”项目产生的净收入占新房业务总净收入比保持在约49%的高位。

　　不过，贝壳并没有将目光局限在房产交易业务上。

　　非房产交易收入占比超三成
　　新业务助力成为发展新引擎

　　作为居住产业数字化服务平台，贝壳不断夯实自身能力，凭借前瞻性思考及时做出战略规划调整。

　　2023年7月，贝壳宣布调整公司战略及组织架构，“一体两翼”正式升级为“一体三翼”。此次调整，也被认为是贝壳向下一个十年、“翻越第二座山”的调整准备。

　　彼时，彭永东公开信《翻越第二座山，吹响集结号》中强调，“翻越第二座山”需要充分发挥每一级组织、每个个体的创造性，需要一个百炼成钢充满活力的团队在一场一场的实战中磨砺。“一线服务好客户，平台服务好一线”。

　　随着“一体三翼”战略的积极推进，贝壳不断向一站式新居住服务新阶段迈进。据了解，为了进一步探索一站式居住服务的转型，贝壳的直营品牌“链家”已经开始尝试。除了推进大店模式外，贝壳选址上海，通过不同门店运营模式及周边居民生活消费习惯，探索适应当地居民的一站式居住服务。比如通过“社区便民服务站”来增加“链家”的社区覆盖，或者通过建立融合家装场景的门店，打造一站式居住服务入口。

　　“一站式”服务很大程度上体现在家装、租房业务地位的提升。

　　在2024年上半年，贝壳非房产交易服务业务（包括家装家居业务及房屋租赁服务等）收入占净收入总额比重达到34.8%，相比去年同期大幅提升17个百分点。

　　具体看，家装家居业务方面，贝壳着重做好该业务底层能力的建设，目前，HomeSaaS的数字化系统已经迭代到2.5版本，并已落地部分城市。相比之前的版本，HomeSaaS2.5主要迭代了BIM共享服务中心中台模块和材料履约一体化模块，可出具标准化施工图方案，进行自动装修报价，提升设计师效率并减少出错率，并在材料履约上实现多种主材品类的线上统一调度，增加材料交付的确定性。

　　2024年上半年，贝壳家装家居业务实现总交易额同比增长24.0%，净收入由2023年同期的40亿元，增长至64亿元，同比增长59.9%。在规模增长的同时，家装家居业务板块贡献利润率提升至31.0%。

　　在房屋租赁服务板块，贝壳在2024年上半年实现净收入58亿元，同比激增176.7%。对此，贝壳解释称，主要由于省心组模式的在管房源规模增加。

　　财报显示，截至2024年第二季度末，省心租在管房源规模超过30万套，远超2023年同期的12万套。同时，集中式长租公寓也在第二季度末实现在管房源规模超1.4万套（截至2023年同日为7000余套）。

　　彭永东曾表示：“人们从关注‘买到房子’的时代，回归到了关注‘住’这件事本身上，我们也要从以‘交易’为核心进化到‘怎么让大家住得更好’上，而后者是一片蓝海。为此我们基于我们在行业深耕所积累的禀赋，我们期待与行业内更多的伙伴做连接，在快速增长的过程中提升对行业的深度理解，不断迭代服务能力，并与行业所有参与者建立持久的和谐生态。我们将始终以‘让行业变好’为核心驱动力，致力于提升行业标准，更努力地满足消费者对服务与品质的需求，推动居住行业的品质提升。”

　　财务稳健
　　扩大股票回购计划提振投资者信心

　　凭借稳固的现金基础与审慎的财务管理策略，贝壳展现出强大的财务韧性，并通过主动的股票回购计划提振投资者信心。

　　2022年9月1日，贝壳正式启动回购计划，仅2022年9月单月贝壳的股票回购总金额就超1.3亿美元。于2024年8月，贝壳决定扩大并延长该计划：回购授权由20亿美元上升至30亿美元的A类普通股及/或美国存托股份，时间延长至2025年8月31日止。

　　在这背后，是贝壳充足的现金储备和稳健的财务管理。财报显示，截至2024年6月30日，公司现金、现金等价物、受限资金及短期投资的合并结余为597亿元，经营活动所得现金净额约38.58亿元。

　　此外，在现金储备充足的情况下，贝壳也在通过分红方式进一步巩固了其在资本市场中的良好形象与投资者信任。2023年年中，贝壳首次派发特别现金股息，总额约为2亿美元；2024年4月，贝壳再度派发2023年末期现金分红，总额约4亿美元。

　　于贝壳而言，走稳未来的每一步并实现更加长远的收获，需要在技术创新、服务品质、品牌建设、政策适应以及可持续发展等多个方面持续发力。徐涛也提到，在业务多元化发展且规模不断增长的同时，贝壳仍将不断夯实基本功，积极高效投入基础设施建设；财务策略方面，贝壳仍保持审慎的财务策略，聚焦投入于能带来业务关键产出和长期价值的领域。