盤點融創傢底：地產未售土儲貨值1.2萬億，文旅年客流量突破1.5億人次

銷售下行、債務迫近……2023年，房地產市場仍處深度調整期，“防風險”升級為房企的共同課題。市場一方面密切關註著企業化債，尋找借鑒樣本，另一方面也更關註底層資產，是否可支撐安全度過“冬天”。

　　一直被視為行業紓困化險典型的融創，歷經風雨洗禮，資產基本盤展現出抗打一面。數據顯示，在連續三年充分計提各項減值後，融創歸母凈資產仍達624.3億元，比2022年同期增長39.6億元；有息負債2778.3億元，比2022年同期下降205.9億元，抗風險基礎更強。

　　“資產現在是檢驗公司安全性的試金石，融創擁有著豐厚傢底，這是它度過困難的最大底氣。“一位市場分析人士稱，更可貴的是，融創團隊還一直努力自救，全力以赴化債、保交樓、造好房子，這給其他出險房企起到很強的示范效應，也將幫助它最終度過難關。

　　歸母凈資產、有息負債“一升一降”

　　回顧過去一年，在政策的有力支持下，房企陸續傳出化債積極信號，但市場銷售上仍然持續承壓。

　　據國傢統計局數據，去年全國商品房銷售額11.6萬億元，同比下降6.5%；今年開年降幅進一步擴大，1-2月全國新建商品房銷售額1.06億元，同比下降29.3%。

　　“本輪房地產市場調整已兩年有餘，市場下行的深度、烈度都是超預期的”。上述市場分析人士表示，房企普遍此前對市場恢復過於樂觀，如今隨著市場的持續下行，仍要進行計提減值的操作。

　　據瞭解，融創在2021、2022年財報兩次計提減值後，出於對後市的審慎性考慮，2023年財報依然繼續計提減值，三年累計計提減值總額超850億元。

　　而即便在市場下行、大幅度減值的背景下，融創通過積極努力，在化債上取得重大進展，成為全行業第一傢完成境內外債務重組的大型房企，為行業樹立瞭標桿，由此也為2023年公司財報表現打下重要基礎。

　　具體來看，融創約百億規模的美元債，通過創新的重組方案，不但提供2-3年前期償債緩沖期，還將超45億美元債務轉股，顯著減輕瞭債務壓力、增加公司安全性。

　　基於此，融創2023年利潤和負債指標迎來明顯改善：本公司擁有人應占虧損79.7億元，同比大幅下降71.2%，有息負債2778.3億元，比2022年減少205.9億元，有效降負債。

　　成功的化債，還一定程度上增厚瞭融創凈資產。在三年累計計提減值總額超850億元後，公司仍有837.9億元凈資產、624.3億元歸母凈資產，歸母凈資產比2022年增加39.6億元，體現資產基礎紮實。

　　“從融創財報看，資產基本盤相當穩固，資產質量也十分優質，尤其是歸母凈資產的增長，代表它有更多自有資本抵禦風險和應對不確定性。”上述分析人士稱，這些優質資產雖短期減值，但並不是真虧損，等市場好轉時存貨減值還能視條件轉回，助力業績提升。

　　地產未售土儲貨值1.2萬億元，文旅業務漲勢喜人

　　梳理公開資料發現，融創的資產傢底主要是由地產開發資產、文旅持有資產和輕資產運營三部分組成。

　　地產開發資產中，融創未售土儲貨值約1.23萬億元，其中權益未售貨值0.81萬億元，大量佈局在核心一二線城市。依托良好的產品力和交付成績，融創在大部分城市都建立瞭良好品牌優勢和市場口碑，為公司徹底化解風險奠定重要基礎。

　　2017年，融創高起點進軍文旅產業，在廣州、成都、昆明等核心一二線城市，佈局十餘個集吃住行遊購娛一體化的文旅城，如今都成長為區域乃至全國性的熱門旅遊目的地，通過持續深耕運營，這些資產價值得到有效提升。

　　數據顯示，融創去年冰雪、樂園、商業全年吸引客流破1.5億人次，酒店入住率快速提升，全業態經營顯現出火熱態勢，收入也顯著增長，文旅項目經營收入59.1億元，同比增長29.9%，管理利潤扭虧為盈、同比增加15.7億元。

　　“融創文旅業績爆發，既有在熱點旅遊城市的前瞻佈局優勢，也有多年運營體系能力精進的原因，同時在疫情放開、文旅復蘇的大潮中，融創也及時抓住契機有效恢復經營。”一位知情人士說，從2021年開始，房地產市場持續下行，調整的時間、深度都遠超預期。在這種界面下，融創文旅資產價值凸顯，也是融創與其他房企最大的差異，曾經被認為是重資產包袱的文旅資產經過7年的運營已經開花結果、取得亮眼業績，並且未來隨著國內整體文旅行業的爆發增長趨勢，還有較好的增長預期。也許未來文旅資產對融創整體風險化解會起到至關重要的作用，作為承載希望的種子深耕發芽。

　　而基於地產開發和文旅運營沉淀的成熟經驗，融創還成功孵化出瞭輕資產的能力，在物業服務、冰雪運營、酒店管理等各端積極拓展第三方管理業務，也逐漸成為不容忽視的資產價值點。

　　“融創的資產質量讓人踏實，尤其在行業波動期，文旅資產、輕資產釋放出價值，與地產形成很強的互補性。”上述知情人士說，目前行業還在逐漸築底，待到市場復蘇後，地產開發資產也將迸發出更大的反彈力量。這些優質資產，也成為融創整體風險化解和經營恢復的穩定支撐。