龍湖：2023年股東應占核心凈利113.5億元

2024年3月22日，龍湖集團控股有限公司（“龍湖集團”或“集團”，港交所股份代號：0960.HK）公佈其截至2023年12月31日止全年業績。

　　報告期內，龍湖合同銷售額為1734.9億元（人民幣，下同），對應銷售總建築面積為1079.6萬平方米。營業收入為1807.4億元。其中，運營及服務業務收入248.8億元，同比增長5.7%。股東應占溢利為128.5億元，剔除公平值變動等影響後之股東應占核心溢利113.5億元；其中，運營及服務貢獻超60%。毛利額為305.8億元，毛利率為16.9%；核心稅後利潤率為8.7%，核心權益後利潤率為6.3%。

　　截至2023年12月31日，龍湖凈負債率（負債凈額除以權益總額）為55.9%，在手現金為604.2億元。綜合借貸總額為1926.5億元，同比下降7.4%，平均借貸成本為年利率4.24%；平均貸款年限為7.85年。每股基本盈利2.07元，剔除公平值變動等影響後之每股核心基本盈利為1.82元。董事會建議派發末期股息每股0.23元，計入中期股息每股0.32元，全年合計派發股息每股0.55元。

　　2023年，隨著宏觀經濟向高質量發展紮實推進，房地產市場供求關系在穩市場、防風險、促轉型的主基調下尋求新的平衡。

　　在新形勢下，龍湖集團凝心聚力，堅韌向前，2023年全年實現營業收入1807.4億元，股東應占溢利128.5億元，剔除公平值變動等影響後的股東應占核心溢利達113.5億元；實現毛利305.8億元，毛利率為16.9%；核心稅後利潤率為8.7%，核心權益後利潤率為6.3%。

　　堅持產品主義
　　聚焦高能級城市，品質交付14萬套房源

　　2023年，面對中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，龍湖集團緊跟市場趨勢變化，把握需求迭代機會，聚焦一二線高能級城市，堅持產品主義，保證高質量交付。期內，開發業務實現營業收入1558.6億元，交付物業總建築面積為1070.8萬平方米，開發業務結算毛利率為11.0%。

　　報告期內，龍湖集團實現地產開發合同銷售1734.9億元，銷售回款率超100%，穩定基本盤面，實現高質量回款。分區域看，長三角、環渤海、西部、華南及華中區域銷售金額在全集團占比分別為28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一二線城市銷售占比達95%。

　　堅持高質量的品質交付是龍湖集團一以貫之的底線。在2023年，龍湖集團共計交付14萬套房源，20%實現提前一個月以上交付。依托“以新交心”智善交付體系，龍湖集團不斷聚焦客戶真實需求，升級用戶體驗，全年交付滿意度超過90%。

　　面對新形勢，龍湖堅持投資聚焦，在核心區域堅定投入，把握高能級城市人口流動帶來的改善需求。龍湖集團全年累計新增31幅新地，分佈在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市。新增土地儲備總建築面積為368萬平方米，權益面積為266萬平方米。

　　截至2023年12月底，本集團的土地儲備合計達4539萬平方米，權益面積為3236萬平方米，77%的貨值集中在高能級城市和價值區域，且成本合理。

　　協同效應顯現
　　經營性利潤占比超60%，利潤結構持續優化

　　面對新周期與新環境，運營及服務業務展現出澎湃活力，不斷優化盈利結構。

　　2023年，龍湖集團運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，覆蓋股息及利息倍數增至1.55倍。期內，運營及服務業務在核心權益凈利中的貢獻占比達到60%以上，兩大業務板塊的持續健康發展，成為龍湖集團利潤企穩、重回增長的重要引擎。

　　以滿足廣大市民“美好生活”為己任，運營業務板塊2023年全年不含稅租金收入為129.4億元，同比增長8.9%。

　　具體來看，商業投資2023年租金收入同比增長9%至102.8億元，全年如期新增運營12座商場，其中7座為輕資產，持續深化在核心城市的網格化佈局。期末出租率96.2%，較期初提升3個百分點，通過產品形態創新，新業態和新品牌的引入，帶動區域潮流風向、消費趨勢變化。

　　截至2023年12月底，龍湖商業已進入全國20座城市，累計開業運營商場達88座，運營總建面為797萬平方米（含車位總建築面積為1028萬平方米），合作品牌超6600傢，戰略合作品牌超400傢。

　　長租公寓航道聚焦資產的運營效率提升，持續貢獻租金和盈利。得益於行業利好政策的支持及數智化、精細化的運營管理能力，長租公寓品牌龍湖冠寓穩步發展，累計已開業12.3萬間房源。在業務發展的同時，冠寓精耕產品和服務，不斷升級租住體驗，開業6個月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增長6%至25.5億元，盈利能力行業領先。

　　以物業管理、智慧營造為主的服務業務不含稅收入為119.4億元，同比增長2.4%。毛利率為31%，較上年同期提升2個百分點。

　　憑借高質量、高標準、多業態的服務能力，龍湖智創生活的物業管理業務穩步增長，期內總收入達102.8億元。其中，物管在管面積達3.6億平方米，客戶滿意度連續15年保持90%以上，進一步回歸服務本質，高效、高質的滿足業主需求。

　　“智慧營造”品牌——龍湖龍智造，品牌發佈一年以來，綜合實力已躋身代建行業前列。2023年，龍湖龍智造實現營業收入19.7億元（合並抵消前），五大業務飛輪協同，快速高質量發展，以全業態、全周期的智慧營造能力，為客戶提供高品質解決方案，創造超額價值。

　　財務底盤堅實
　　改善債務結構，有息負債下降7.4%

　　長久以來堅決執行的財務鐵律，是龍湖集團堅信穿越周期的強大底氣。

　　2023年，龍湖集團持續穩步、有序壓降負債，截至2023年末，龍湖集團的綜合借貸總額為1926.5億元，同比下降7.4%；平均借貸成本為4.24%，保持行業低位；負債結構持續優化，平均貸款年限為7.85年，進一步拉長；在手現金604.2億元，凈負債率為55.9%，現金短債倍數為2.25倍，剔除預收款的資產負債率60.4%，一系列指標均維持行業內的較高水準。

　　在政策的支持下，2023年，龍湖集團加大經營性物業貸款融資力度，全年凈增經營性物業貸款174億元，以更優的成本，進一步拉長借貸賬期。

　　基於戰略合作銀行的持續信任與支持，截至2023年末，龍湖集團總借貸內的銀行融資占比達77%；外幣借貸額占比降至17.7%，100%掉期，完全規避匯兌風險。

　　踐行高質量發展模式，2023年，龍湖集團實現正向經營性現金流，全集團合計凈流入35億元，為主動壓降負債規模、優化債務結構提供新的活水。

　　龍湖集團持續獲得資本市場的高信用評級，其中，惠譽、穆迪、標普評級分別為BBB-、Ba1、BBB-，中誠信、新世紀均為AAA級。

　　憑借穩健的經營表現，龍湖連續3年入選《財富》世界500強，最新排名為第402位；連續13年榮登“福佈斯全球上市公司2000強”，位列最新榜單第306位。

　　踐行社會責任
　　MSCI ESG評級升至AA級，各項幫扶計劃持續推進

　　在業務穩健發展的同時，龍湖不忘踐行社會責任，以可持續發展理念體系化地開展公益行動。

　　秉承龍湖集團“善待你一生”的使命，龍湖公益基金會在鄉村振興、一老一小等領域，開展各項幫扶計劃，持續支持各地抗洪救災，截至年末，累計幫扶超226萬人，龍湖集團及創始人、龍湖公益基金會累計捐贈超19億元。

　　龍湖高度重視國傢“雙碳”戰略，明確龍湖集團在2030年單位面積碳排放強度降低15%的減碳目標，積極探索分佈式光伏發電、光伏建築一體化等清潔能源的應用，並利用數智化技術實時檢測管理，推進碳減排目標落實。截至年末，龍湖集團累計滿足綠建標準的項目超1.3億平方米。

　　因在企業社會責任層面的突出表現，龍湖集團在可持續發展維度取得一系列機構認可：2023年，龍湖集團首次被納入“恒生可持續發展企業基準指數”。龍湖集團最新年度MSCIESG評級躍升兩級至AA級，為內地房企的最高評級水平；GRESB得分提升4分至90分（總分100分），並獲得GRESB公開披露（PublicDisclosure）評級最高水平A級；Sustainalytics保持“低風險”評級。

　　堅韌前行
　　踐行高質量發展戰略

　　經歷周期的錘煉，龍湖夯實業務底盤，以聚焦客戶需求與智慧科技為抓手，三大業務板塊協同並進，持續釋放新質生產力。

　　2024年，地產開發業務將繼續聚焦改善性需求，依托雲河頌、禦湖境、青雲闕、硯熙臺等產品系列，匹配適銷的產品業態，緊跟市場窗口，在波動的市場中把握機會。

　　運營業務板塊，商業投資在2024年預計新開14座商場，累計開業商場將超過百座，持續迭新商業空間，以新姿態邁進“百MALL”時代；長租公寓品牌龍湖冠寓，將在全國有序落地全新4.0產品，活力街區-歡肆將在年內亮相開業全國首個項目。上述兩項業務的穩步發展，將為集團物業投資業務收入的增長奠定堅實基礎。

　　服務業務板塊，龍湖智創生活繼續以客戶需求為導向，堅守住宅服務品質，挖掘社區增值機遇，在有質量的規模拓展下延伸服務邊界，發力商企服務，攜手名企、大廠，助力空間高效運營；以數字科技為基石的智慧營造品牌——龍湖龍智造，以新質生產力賦能全周期、全業態空間營造，傳統行業未來企業的路徑更加清晰。

　　道阻且長，行則將至。圍繞高質量發展的核心戰略，龍湖集團五大航道協同發展，持續鍛造核心競爭力，在順境中堅守克制，在逆境中堅韌前行。