錨定“行業五強”，招商蛇口不改穩健底色

2023年，中國房地產市場維持震蕩格局。市場信心不足、銷售承壓、融資受阻等多重壓力疊加下，行業洗牌速度進一步加快。

　　在此背景下，招商蛇口依然實現瞭利潤高增長，保持財務狀況安全、穩健，持續“穩中有進”。在業績增長的同時，招商蛇口“三道紅線”始終處於綠檔、多個優質地塊進倉、多元業務全面開花。

　　靚麗成績背後，是招商蛇口始終堅持穩健運營的結果。2023年，招商蛇口戰略轉型堅定有序、資本運作推進有力、管理提升抓鐵有痕，錨定長期主義，堅持“住宅拿紅盤，商業開紅場，存貨去紅貨”的高標準，堅持財務穩健，持續降低融資成本，展現出十足的韌性，以高質量發展邁向行業“五強”。

　　此外，招商蛇口擬每10股派發現金紅利3.2元(含稅)，現金分紅比率進一步提升至45.88%。自2015年底重組上市以來，累計分紅達372.47億元，充分體現瞭公司在兼顧業績增長及高質量可持續發展的同時，持續提升股東回報，為穩市場、穩信心積極貢獻力量。

　　銷售穩步增長，優質土儲充足

　　3月18日晚間，招商蛇口發佈2023年年度報告。公司全年實現營收1,750億元，歸母凈利潤為63.19億元，上升48%；1-12月累計實現簽約銷售面積1,223.41萬平方米，同比增加2.49%；累計實現簽約銷售金額2,936.35億元，同比增加0.35%，銷售規模躋身行業前五。

　　在當前市場環境下，這一成績堪稱優秀。中指院數據顯示，2023年，TOP100房企銷售總額為62,791億元，同比下降17.3%。另據克而瑞數據，2023年百強房企中累計業績同比降低的企業數量占比近七成，其中31傢同比降幅高於30%。

　　招商蛇口能夠實現逆勢增長，與其堅持“區域聚焦、城市深耕”戰略，持續深耕高能級區域與一二線核心城市密不可分。

　　數據顯示，招商蛇口在全國13個城市均進入瞭當地流量銷售金額TOP5，其中，上海、蘇州、合肥、長沙、南通位居榜首；深圳、南京、溫州、徐州進入TOP3；無錫、西安、成都、重慶處於前五。公司“強心30城”簽約銷售額占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，城市深耕成效進一步凸顯。

　　在土儲方面，招商蛇口繼續聚焦核心城市，在各大高能級核心城市積極拿地，為未來銷售業績持續增長和高質量發展奠定瞭堅實的土地基礎。去年1-12月，招商蛇口累計獲取55宗地塊，總計容建面約590萬平方米，總地價約1134億元。其中“強心30城”和核心“6+10城”的投資金額占比分別達99%和88%，資源投放進一步聚焦北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、西安等重點城市。

　　業內人士認為，預計在未來一段時間，房地產整體仍將是支持行業健康發展的政策為主基調，加上寬松的貨幣環境，供求關系健康的一二線核心城市將繼續保持良好的發展態勢。招商蛇口聚焦高能級區域與一二線核心城市，不僅有利於把控風險，還能為其後續利潤增長提供持續動力。

　　在去年業績會上，招商蛇口提出瞭2023年度目標，即躋身行業五強。“五強並不僅僅是一個規模的指標，更多的是利潤、質量、效益和轉型、經營、收入、品質等多維度”。

　　事實上，地產行業格局加速洗牌背景之下，2023年的招商蛇口，無論是在經營業績、市值還是土儲、產品品質等方面，均已穩居行業前五。

　　財務穩健，“三道紅線”連續三年綠檔

　　財務健康一直是衡量一傢企業抗風險能力和發展潛力的重要指標，尤其是在當下行業深度調整期，財務穩健至關重要。

　　從不同維度來看，會有不一樣的考量。比如銷售金額的穩定增長，代表著產品在行業內受認可；現金流充裕，能夠及時償還短期債務和利息，表示安全閾值高；財務結構的多元化，反映其公司在行業內的多維創收能力。

　　在這方面，招商蛇口的表現都可圈可點。從公開數據來看，招商蛇口各項財務指標穩健且健康，其負債結構持續優化，短期負債占比已不足1%。“三道紅線”始終處於綠檔並持續優化，2023年，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率62.41%、凈負債率54.58%、現金短債比為1.28。

　　與此同時，招商蛇口還全面落實降本增效舉措，嚴控資金成本，加大公開市場融資力度進行債務結構調整。

　　數據顯示，去年新增公開市場融資324.3億元，票面利率均為同期內房企債券利率最低水平；全年綜合資金成本3.47%，較年初降低42BP。

　　值得一提的是，招商蛇口去年6月完成瞭一項對於行業與公司而言影響深遠重組交易案——“第三支箭”後首例房企股權重組交易成功的案例，其85億元配套募集資金也成功募滿。

　　業內普遍認為，通過對南油集團、招商前海實業的股權收購，招商蛇口實現瞭對前海土地權益比例的提升和股東結構的優化，不僅進一步增強瞭對前海自貿投資的控制權，有利於加碼前海優勢資源，搶抓前海政策機遇，提升其在粵港澳大灣區重要區域享有的資源價值，加快前海蛇口自貿區的開發建設，也利於做強招商蛇口主營業務，改善財務狀況、增強持續盈利能力，增強抗風險能力，提升綜合競爭力，促進高質量發展。定增的順利完成，亦為招商蛇口增厚瞭凈資產，進一步穩固瞭財務結構。

　　在銷售持續低迷、融資愈發艱難的雙重壓力下，絕大多數房企都面臨著經營安全的生死挑戰。在此情況下，招商蛇口不僅保持瞭財務安全穩健，融資渠道暢通，還能實現重組和定增，贏得資本市場的青睞實屬難得。

　　多元賽道並行，發力新業績增長點

　　近年來，行業發展邏輯發生瞭根本變化，不少房地產企業紛紛轉型，尋找自己的“第二曲線”。

　　招商蛇口積極順應時代發展，提出“四個聚焦、三個轉變、兩個降低、一個提升”戰略，旨在穩定開發業務基本盤的前提下，提升資產運營和城市服務等非開發業務在收入、利潤中的占比，形成穩健均衡的業務結構，培育公司的第二成長曲線。

　　據瞭解，2023年招商蛇口全口徑資產運營收入66.91億元，實現EBITDA33億元。其資產運營業務主營包括集中商業、產業園、寫字樓、公寓酒店等持有物業運營與資產管理；城市服務板塊涵蓋物業管理、郵輪、會展、代建等業務。

　　具體來看，集中商業是著重打造的業務主賽道，2023年此類業務實現收入14.48億元，實現EBITDA5.33億元。招商蛇口經營管理的處於運營期的主要集中商業項目共38個，在建及籌開項目44個，佈局在上海、深圳、南京、蘇州、成都、重慶和廈門等核心熱門城市。據悉，因結合所佈局城市的特點，創新多元體驗，“海上世界”系、“招商花園城”系產品已成為招商蛇口具有差異化競爭力的商業名片，經營效益與品牌影響力持續提升。

　　招商商管作為招商蛇口旗下專業的商辦資產運營平臺，長期致力於打造寫字樓商業生態圈。招商MOffice是其核心品牌。憑借1個智慧平臺，3大板塊，6大價值體系，招商MOffice整合優質辦公空間，串聯區域美好資源，提供多元辦公服務，構建美好商務智慧服務體系，探索未來辦公新模式。

　　產業園方面，招商蛇口聚焦數智科技、綠色科技和生命科技三大新興產業方向，打造主題園區，營造有利於科技型中小微企業成長的良好生態。目前已在國內15個核心一二線佈局30個主要項目，總經營建築面積約226萬平方米，在建及籌備項目5個，產品線包括網谷（科創園）、意庫（文創園）和智慧城（智造園）等。

　　公寓方面，在多項政策利好下，招商蛇口持續打造“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等三大品牌產品體系，通過建立營銷聯動機制，統一全國渠道及客戶資源，加強產品迭代更新及客服質量精細化管理等一系列措施，不斷提升核心運營管理能力及品牌價值。目前已佈局19個城市，開業項目45個，經營建築面積約115萬平米；建設期項目39個，規劃建築面積約97萬平米。

　　酒店方面，2023年實現營收10.62億元。目前，招商蛇口酒店業務佈局17個城市和2個海外國傢；已開業項目18個，經營建築面積55萬平方米，建設期項目24個，規劃總建築面積76萬平方米。

　　城市服務方面，旗下物業上市公司招商積餘實現營收156.27億元，同比增長20%，歸屬於上市公司股東的凈利潤7.36億元，同比增長23.96%；會展、郵輪、代建等業務也都獲得瞭良好的發展。

　　此外，2023年上半年首批基礎設施公募REITs擴募項目之博時蛇口產園REIT在深圳證券交易所上市。博時蛇口產園REIT的成功完成擴募，為招商蛇口帶來投資收益8億元。

　　作為目前少數能夠穩健發展的房地產企業，招商蛇口以其獨特的優勢打造瞭多元化、多業態並行發展的護城河，開啟新的業績增長點，推動其持續穩健前行。

　　未來，隨著政策持續松綁和前海蛇口自貿區開發速度加快，作為基本面優質、綜合實力強勁的央企上市公司，招商蛇口將迎來更多發展機會與更大的發展空間，也將為投資者帶來更多驚喜。