圖：息口高企的環境下，市民將資金轉做定期存款，樓市購買力被積聚。
又到瞭回顧過去一年樓市的時候，筆者以年初時發表的“2023年我對樓市的十大忠告”一文的內容作回顧基礎。2023年的樓市發展，正是被文章開首的第一點的“中美決戰才是市場最大關鍵”言中，政治上的角力隱憂正正壓倒瞭本來聚積的購買力和正常需求。
“愈接近真正時移世易的一天，戰爭亦接近，而香港作為橋頭堡角色也會愈容易受到不同方式的狙擊。”“是一場博弈，即是彼此各出奇謀，也即是局面會隨時改變，市場趨勢被左右，市場機制許多時亦失效！”“當中國在固守被動階段，市場亦容易走向負面，相反當中國主動及發放能量的時候，市場也容易景氣。”
結果是美國盡情沖擊香港市道，中央在這個時候整頓市場與企業模式，投資者猶如兩面受敵，苦不堪言。筆者認為政府應盡量向市民解說一些政策進退的原因，讓市民追隨支持，及以免被負面流言蜚語乘虛而入，令人心虛怯。
2023年持續2022年的“無論市場變化如何，大部分時間市場也被扭曲詮釋”，“市場情緒和唱締造大局”下，負面主宰下，疫情後香港復蘇緩慢，市民在悲觀情緒下將積聚的購買力轉做定期存款。去年至今年9月逾年半時間共流入3.73萬億元，至破紀錄的9.17萬億元，香港成為世界上除盧森堡外，銀行存款對比GDP比率最多的經濟體，令“樓市機制復常”落空，財富效應亦被凍結，“資金走勢左右大局”更在存款滿溢下出現樓價下調。
不過，好事情也抬頭，優才計劃的成功，令房地產不論租、買都有瞭新的支持力。“租金反映需求真相”，負面情懷放緩瞭樓市買賣的購買欲，但截至2023年10月份官方住宅租賃指數錄得連續9個月上升，反映樓市最基礎底氣仍充足。樓市趨勢和市場數據雖背道而馳，根據市場數據和結構評估樓市已經失效。但樓價下跌的結構是甚麼？樓價下跌的結構是：悲情下＋低通脹＋高定期存款利息=空前強大的購買力凍結在銀行。
以上結構隻要略作改變，無論減息、通脹上升、悲情減退，甚至GDP提升，也會令約9萬億元定期部分成為購買力回歸市場，我們的確未能夠掌握到回升的時間表，但並不遙遠也不冗長。
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