經絡料明年7月減息 樓價先跌後穩

　　圖：曹德明預期，本港樓價在2024上半年仍有下行壓力，惟下半年有望回穩。

　　【大公報訊】美國聯儲局的利率“點陣圖”預示美國明年有望減息0.75厘，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，相信美國較大機會於明年7月開始減息，屆時港元拆息將會跟隨回落；假如回落速度較快，本港銀行料同步減息，惟減息幅度相對溫和。至於本港樓價表現，他預料明年樓市將會“先跌後回穩”。

　　在今輪加息周期，美聯儲自去年3月起累計加息11次，合共加息5.25厘；在聯匯制度之下，本港銀行亦由去年9月起跟隨加息，至今累計上調港元最優惠貸款利率（Prime Rate，簡稱P）合共0.875厘。一旦美聯儲明年7月開始掉頭減息，曹德明相信減幅為0.25厘的機會比較大，而香港的減幅將更溫和，料為0.125厘。

　　明年底實際按息降至4厘以下

　　據經絡按揭預測，到瞭2024年底時，實際按揭利率有機會重返4厘或以下水平，意味該行估計本港銀行最少將減P一次。由於按揭市場競爭激烈，曹德明相信本港銀行未會調整鎖息上限水平。

　　以實際按揭利率計，本港新造按揭息率由2023年初的3.375厘，逐步攀升至最新的4.125厘，供樓人士的負擔及上車要求均有所增加。

　　根據經絡按揭昨日公佈的“2023年十大樓按新聞選舉”結果，最受註目的樓按新聞即為新造按揭利率上升至16年高位，在654名受訪者之中占20.8%。至於2024年最影響樓按市場發展的因素，最多受訪者認為是“息口持續上升”（占27.5%）。

　　息口持續高企，是遏抑樓價的原因之一。根據經絡調查結果，預期本港樓價在2024年將持續下跌的受訪者合共占68.7%，預期跌幅介乎5%至30%不等，當中較多人認為跌幅為5%至10%。

　　曹德明指出，息口走勢將影響大部分市民的置業取態，故來年的置業意向或投資部署均較為審慎。當確定息口見頂時（例如美聯儲開始掉頭減息），他認為特區政府可進一步放寬壓力測試要求，方便有意置業人士更容易“上車”。

　　隨著息口最快有望於明年下半年開始回落，加上明年經濟將進一步復蘇，曹德明認為樓價雖然在2024年上半年仍然有下行壓力，惟下半年有望回穩。由於這個緣故，本港負資產個案宗數在上半年將仍然面對上升壓力。

　　今年現樓按揭宗數少一成

　　樓按市場方面，據經絡按揭統計，2023年首11個月的現樓按揭為70410宗；樓花按揭則為1501宗，曹德明預計全年現樓及樓花按揭分別為75210宗及1600宗，按年分別跌9.8%及60.5%。展望明年，他預料明年樓市將“先跌後回穩”，全年現樓按揭宗數有望增加約10%至83000宗。受惠於特區政府放寬按揭成數上限措施，加上發展商加快推盤步伐，樓花按揭有望重回2400宗水平，按年升近50%。

　　息口高企也打擊業主的轉按意欲，曹德明料2023全年的轉按金額及宗數分別為1043億元及22300宗，按年分別跌10.9%及14.8%。由於高息環境料於2024上半年持續，他相信明年的轉按金額及宗數將持續回落，分別為650億元（按年下跌38%）及1300宗（下跌42%）。