樓市新態/年輕人上車非遙不可及\祥益地產總裁 汪敦敬

　　地產代理是市場的證人，與其他論者一樣是將市場的實況給外界去參考，希望在不同數據比較之下令市民得到真相。新青年論壇日前公佈《香港各世代大學學歷勞工住屋承擔能力研究報告》，有感到有關報告出現多個盲點，故此撰寫文章回應。

　　文中吸引公眾的信息是“其呎價相當於初入職大學畢業生收入的逾74%”，究竟是以什麼樓價去做假設？似乎是以滯後的2022年新界細單位的平均呎價，約13000元，與現在普遍8000元至10000元呎價買到屯門區二手2房私樓的現實相差甚遠。

　　此外，他們計算大學生的起薪數字1.7424萬元，大學生一畢業就有能力買樓這是否實際？連儲蓄兩三年也不用？這恐怕是以不適當的模式去統計。

　　什麼是現實？筆者傾向采用特區政府統計處25至34歲組別全職雇員年輕人的入息中位數字2.1萬元，而本月初屯門2房私樓成交呎價約8500元，以此數據去計算呎價占收入比例隻是40%，用兩口子計更隻20%。

　　不可忽視的是，大學生在市場的角色已經和過去不同。根據人口普查數據，香港最高就讀程度為學位課程的人口由1991年的25.6萬人激增至2021年的147.7萬人，是當年的約6倍。有關統計隻能適合反映到初出道大學生處境，但不足以反映年輕人處境。尤其是年輕人的置業處境實質得到改善，我們不可以用弱化瞭的大學生收入去作出“連大學生都上不到車”的結論。

　　二人月入共4.2萬 可買屯門2房

　　以年輕人均入息中位數字計算，兩口子相加收入有4.2萬元，以30年期和利率4.125厘，夫妻二人其實是買到約450萬元的單位，而且是過到壓力測試，這些價錢足以在屯門區買到2房，甚至3房的單位。

　　現在這個時代職業和學歷也無分貴賤，需要付出努力才是安居樂業的主要因素。另外，樓價升幾多意義不大，因為中間牽涉好多因素，是期間的量化貨幣、城市的升格、社區的供求。特別是通脹，如果通脹和量化貨幣的幅度大升的話，樓價不升代表我們的財富被蒸發，樓價在通脹之下升得不夠反而是市民的損失。

　　買樓是人生大事，也是終身負擔，學習承擔和奮發去籌備首期的意識比買得起樓更加重要。筆者是經營上車市場的，任何時候都有大量年輕人靠自己置業的例子，應向他們學習。