萬科：市場處於膠著狀態 房企不能走老路

　　8月31日上午，萬科舉行2023年中期業績推介會。針對房地產市場形勢等問題，董事會主席鬱亮給出瞭自己的判斷。鬱亮表示，市場的低迷持續已經影響到瞭市場情緒，出現瞭“超跌”的“過度反應”。以新開工數來看，2021年新開工數下降11%，2022年新開工量下降40%，今年上半年繼續下降約25%。如果以2020年作為基數，新開工數已經整體下降約60%，回到瞭2006年的水平。

　　“當前國內城鎮人口9.2億人，今年預計新開工水平折算成人均面積隻有0.7平方米。美國1960年城鎮化率達到70%，此後二十年，人均新開工面積平均為1平方米，好的年份能達到1.2平方米以上。國內目前城鎮化率為65%，到2030年預計達到70%，城鎮人口增加至9.8億人左右，按經驗建設水平保守估計，未來10-12億平米的新開工是有保障的。”鬱亮解釋。

記者毛麗娟攝

　　他表示，當前政策已在發力，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場恢復到健康合理的水平。同時，像盤活存量資產等問題對行業長期健康穩定發展意義重大，政治局會議也提出瞭有關要求，這對行業是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺。

　　與此同時，鬱亮也相信，在各方面的共同努力下，隨著經濟運行持續好轉，對未來的預期逐步穩定，市場會回到正常的建設水平。他認為，從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外引人註意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業務機會在出現。

　　有韌性，是指一個地區隻要人口在持續增長，絕對的供給過剩就不會出現。以倫敦為例，城市發展瞭數百年，至今仍在不斷蓋新房，新開工規模比三十年之前翻瞭接近一倍。日本新開工規模從最高峰至今，整體大概減少瞭52%，但東京都23個區，隻下降瞭21%，而其中核心6區，同一時間段反而增長瞭23%。這是因為人口會不斷向能夠創造就業的城市集中。在這些城市裡，人口一開始是向郊區分散，此後又會向中心聚集。即便完全成熟之後，中心城區仍然會出現大量城市更新項目，以提升傳統地區的發展活力，滿足職住平衡的需求。

　　“有新的業務機會，是指新發展模式帶來的改變。過去，隨著客戶對美好生活需求的多樣化，萬科從以開發業務為主，轉向瞭開發經營服務並重。今天，即使是傳統的開發業務，內容、模式也可能出現變化，商品住宅將在滿足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代運營也將是未來重要的業務領域。”鬱亮稱。

　　對於萬科自身，鬱亮表示，房地產市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。首先，未來無論什麼業務，本質上都是能力的競爭，例如產品服務質量是否過硬、客戶口碑是不是足夠好、是否有足夠優秀的合作夥伴等，萬科在這些方面有基礎，但還有繼續完善和深化的空間。其次，房地產業務屬地特點很強，一些大型綜合性項目，對當地發展理念、城市空間規劃、建設指標、建築設計和建造、產業導入、多功能運營等方面有很高的綜合要求，需要各方協同，共同努力，一起探索出可復制推廣的路徑。

　　築好最堅固的底線 足夠信心確保公司安全

　　對於投資者關心的現金流安全問題，萬科首席財務官韓慧華表示，有足夠的信心，可以確保萬科的經營安全，已經築好瞭最牢固的底線。

　　她表示，萬科是一傢危機感驅動的公司，長期堅持穩健的財務策略，始終把保持經營安全、健康的財務狀況放在最重要的位置。這表現在三方面，一是萬科高度重視經營現金流的管理，經營性現金流連續多年保持為正，二是萬科對高杠桿保持敬畏與克制，凈負債率一直處於在行業低位，三是萬科始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用，保持行業裡最領先的信用等級。這些都是萬科穿越多年發展周期堅定走到現在的堅實基礎，也是其能夠在行業面臨重大考驗的環境裡活下來的基石。

　　同時，她也坦言，短期市場是有壓力，但萬科已經築好瞭最牢固的底線，做瞭充分的前置準備，安全韌性在提升。

　　具體而言，萬科主要做瞭三方面動作。首先，萬科高度重視經營現金流管理，回款效率始終保持行業領先，銷售回款與銷售總額相當，同時堅持量入為出，保持彈性運營，此外還會持續做動態壓力測試和充分前置預案，以確保任何時點的現金流安全。2023年上半年，在覆蓋一批優質新項目地價支出後，萬科的經營性現金流仍然保持為正。

　　其次，萬科始終保持融資渠道暢通和多元化，是當前少數仍然能夠完全憑借自身信用發債的房地產企業。2022年至今萬科累計發行信用債接近400億，其中今年1-8月新增發行100億，同時公司在開發貸款、經營性物業貸款、險資債權計劃等渠道上依然暢通並保有彈性，得到監管機構與金融機構廣泛支持。

　　第三，萬科的債務結構在持續優化，盡管融資總量階段性上升但短債顯著下降。截至6月底，公司短債457億，較年初下降29%，短債占有息負債比降至14.2%，較年初下降6.3個百分點，處在歷史低位，現金對短債的覆蓋倍數2.7倍，較年初提升0.6倍，債務平均久期延長至5年。同時，在美元加息背景下，萬科主動地優化瞭外債配置，境外有息負債剔除匯率變動後較年初下降12%，外債占有息負債的比降至20%以內，較年初下降2個百分點。在融資結構持續優化的同時，公司的融資成本也保持低位，年內公司境內新增融資平均成本3.73%，較22年進一步下降15BP，中票最近一期發行票面利率3.07%。

　　在韓慧華看來，上述動作都將使萬科的安全韌性得到進一步提升，因此有信心確保公司的經營安全。