樓市新態/樓市陷入低潮 需多方面提振\祥益地產總裁 汪敦敬

　　香港特區政府近年在造地上有瞭突破，更加關註到市場的轉流率，是向前進步瞭。市場正在全面復常中，不少市民仍嫌速度太慢，加上樓市表現欠佳，撤銷樓市辣招之聲四起。有人引用地產前輩的名言“貨疏市爽，貨多市不爽”。而事實上，現在的建築成本急升、商業信貸息口也在增加，再加上地價昂貴，其實發展商的利潤持續減少。

　　環球不利的因素多且復雜，發展商開始不再積極投地，並努力出貨，大傢應該要留意及深思這個新轉變。若發展商真的去到不容易賺錢的地步，相信樓市的調整階段是否應告一段落？

　　其實特區政府近年都不斷放寬樓市辣招，放寬按揭保險計劃、放寬厘印費及放寬借貸，這些都是積極措施，筆者相信要完全取消樓市辣招，特區政府和公眾人士或有以下顧慮：1）放寬辣招之後樓價會不會大升？2）會否讓利於發展商？令到日後貧富進一步懸殊？3）在政治及宏觀方向是否配合中央？

　　以2002年為例，特區政府退出市場對樓市十分有效。但當時亦有副作用，例如勾地政策令到特區政府失去土地供應的主動權。多方面問題是源於政策不夠快去改變，加上民粹范圍令房屋政策包括資助房屋遲緩推行，到瞭今天連置業資助貸款計劃也未回復，要振興樓市筆者認為有三大原則：

　　其一，特區政府造地隻造熟地，熟地是否去建屋在乎市場反應。隻要熟地足夠的話，市場需要的時候在很短時間內就有樓花作供應，隻追求“熟地庫”這做法便不怕供應過多。

　　其二，特區政府要說清楚和固定自己立場，總不能夠一面說不會平賣地，另一方面又不斷作出超平的賣地成交，這樣會讓市場產生困惑。如果特區政府成交價格飄忽，隻會令持貨的發展商心急出貨，而買入土地的價格便隻能保守及低價瞭。賣地不同造地，其實是要有商業智慧的，否則“嚇死買傢，擔心死市民”。

　　其三，先救二手再救一手，如果說振興香港經濟，救二手市場效益更大，因為每個成交都有兩個小市民受惠，而受惠的群眾亦較發展商快及直接去回饋市場。再者，先救二手就沒有任何政治風險，亦可以確定到基層生活比財團先得到改善。

　　年輕人上車 有助啟動換樓鏈

　　振興樓市不用費力太多，因為特區政府已經打通瞭換樓鏈的按揭，隻要鼓勵年輕人上車，換樓鏈就好像百葉窗簾般去逐步啟動各樓市板塊瞭。

　　如何啟動上車購買力但又不會有副作用？如果樓市淡靜令放盤量增加，筆者認為政府應該評估二手供應增加瞭多少，從增量角度重新推出置業資助貸款計劃，讓年輕人得到更多置業機會，在供求平衡之下令到二手住宅市場有力起動，最後發展商亦會受惠及改善生意。特區政府現在需要的是明確“市場策略”，去講究購房者反應，純粹靠行政經驗並不能讓市場良性互動。